給特區的信（１６）－高地價政策（３）

樓市不單是香港政府的印鈔機，香港社會的財富製造機，更是香港人最重要的貯富器。香港的樓，是香港最重要的資產。即政府同市民都離不開地產，大家都需要地產。

---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： George Luk 
日期： 2013年11月8日
主旨： 給特區的信（１６）－高地價政策（３）
收件者： "Mr. Li Wei" , "Mr. C Y Leung" 

李偉先生／梁振英先生：

1. 要明白香港的城市規劃問題，就要先明白香港的兩大核心問題：➊香港的政治生態，與➋香港的土地的利益傳導機制。

2. 回歸前港英政府面對的政治角力與壓力並不是很大，港英政府的行政與規劃是相對輕鬆的。而當時的政治問題，並不是香港內部的問題，一般涉外事務都是由英國政府處理。而香港人在回歸此事中並沒有話語權，回歸問題只是英國與中國之間的政治角力。

3. 而回歸後香港變成了世界上其中一個政治最熱鬧的地方。香港的特殊政治生態讓香港在經濟上的發展處處受阻礙，當然對城市規劃更造成無比大的壓力，因為規劃不是純粹的技術性規劃而變成是政治問題。我看不出回歸之前及之後的香港官員及公務員的處事態度，發生甚麼戲劇性轉變，令效率低落。反之在回歸後比以前更為積極，本人亦曾多次向幾任政府指出。

4. 就好像新界古洞收地發展，此事完全被政治化。新界古洞收地遇到最大的阻力不在於環保組織，而在於香港的＂本土派＂，他們不但極度不滿內地同胞，更指出古洞發展是＂深港融合，深港一體化，一城化＂，是＂香港被規劃＂，損害一國兩制，這件事情觸動了不少本來並不熱衷政治的香港人，配合近年的反國教運動，古洞發展就變成了一次政治事件。

5. 回歸後，基本上，每一件事情都被政治化，由其是規劃，規劃現時是香港的一個敏感詞，在fb上一個＂反香港被規劃＂的專頁便有數以萬計的讚好。這意味著任何規劃都有被視為＂被規劃＂的可能。

6. 而另一方面香港樓價高企，近來＂地產霸權＂成為社會焦點，而身為＂地產霸權＂背後大佬的特區政府更難以作規劃，因為任何規劃，只要有私人住宅項目，就會被視為向無良的大地產商利益輸送，是＂官商勾結＂。更有趣的是隨近來大量內地人來香港掃樓，私人住宅項目也披上了＂被規劃＂的外衣。

7. 香港的＂泛民主派＂都帶有某程度的左傾（有人真心向左,也許有人因勢利導），這就與政府的地產利益發生了衝突，而土地問題，規劃問題就成了＂泛民主派＂攻擊特區政府的重要武器。當然從規劃與發展的角度上去看，有時壓力也許是好的。

8. ➋土地的利益傳導機制：－在香港你買一間屋子舉例要100萬。其中政府賺了約50萬（拍地的資金進入了庫房，其實是向所有與地產有關人士抽的稅，然後經政府去再分配）地產商賺去約25萬，銀行賺了約15萬，還有10%由其他各相關行業賺了。

9. 在香港，地產業這隻大怪獸，可算是香港政府的收數＂頭馬＂，賣地收入是香港政府的主要收入來源，近幾年一直佔政府年收入25%以上，而在2001至2004年這三個財政年度當賣地收入佔政府收入低於10%時，這三年政府出現了平均高達490億的財政赤字。當然單單數字是沒有意思的，我們必須代入當時的環境－－經濟差。但賣地作為政府主要收入來源是不可否認的。而任何開懲現時可以想像的稅項都將真真正正地打擊香港的核心競爭力－－低稅率，資金自由港。

10. 更嚴重的是高地價政策造成的高樓價結果來到今時今日已是騎虎難下之局，樓價下跌造成的反財富效應，將嚴重打擊最有消費力的私樓業主，同時令大量資金撤出香港，這將擊沉香港之經濟。

11. 樓市不單是香港政府的印鈔機，香港社會的財富製造機，更是香港人最重要的貯富器。香港的樓，是香港最重要的資產。即政府同市民都離不開地產，大家都需要地產。

12. 可是地產已是一個政治問題。這就造成了香港城市規劃的難度。這是作繭自縛，自己給自己找麻煩：請參考之前的「給特區的信（１３）－作繭自縛」。

Regards,

George Luk

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