給特區的信（２６６）－香港為什麼不大規模開發新界？超長的電郵，無時間或無興趣者，可以畧過，免傷精神。

超長的電郵，無時間或無興趣者，可以畧過，免傷精神。

寄件者： George Luk 

日期： 2018年3月22日 下午10:59
主旨： 給特區的信（２６６）－香港為什麼不大規模開發新界？
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： doe <doe@had.gov.hk>, "Mr. Frank Chan" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. LAW Chi Kong" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. WONG Wai Lun" <sdev@devb.gov.hk>, Task Force on Land Supply <tfls@devb.gov.hk>, George1 Luk 

李偉先生／林鄭月娥女士：

1. 群組內的朋友大致同意以下幾點：－由於反對香港各種不同需要的發展及開發土地供社會、經濟及／或房屋發展的群體、壓力團體非常多，每每政府或所謂正向思維的學者、智庫等等提出的土地開發規劃，必定有人反對，必定有人帶著政府部門遊花園，每個意念一遊便十年八載，甚至三幾十年以至無疾而終。由於各有各道理，於是政府被批評為「因住屋問題無作為、無盡力，繼而引發社會撕裂、天怒人怨，簡直是罪無可恕。」

2. 若果只用簡單的幾頁紙以至幾十、幾百頁紙，都無法令反對人士改變想法。以下的部份連結所提供的資料，每項都很長篇大論，雖然要花大家很多時間，但起碼講出部份情景，那怕只是千分之一。最重要是那些以種種不同原因阻碍覓地建屋及發展的人，日後若因種種不同原因，在經濟及樓價下滑時，令所有持份者（基本上是所有港人及在港投資的中港及外國商家），因虛高的樓價（因麵粉貴以至麵飽更貴），蒙受不必要的損失時，反思自己的堅持實際給社會帶來的傷害。

3. 明報新聞網 2014年12月10日 星期三

港物業總值 夠買3紐約

https://news.mingpao.com/pns/%E6%B8%AF%E7%89%A9%E6%A5%AD%E7%B8%BD%E5%80%BC%20%E5%A4%A0%E8%B2%B73%E7%B4%90%E7%B4%84/web_tc/article/20141210/s00285/1418148131226

2014年12月10日 星期三 學者：鐵路炒高香港樓價

https://news.mingpao.com/pns/%E5%AD%B8%E8%80%85%EF%BC%9A%E9%90%B5%E8%B7%AF%E7%82%92%E9%AB%98%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93%E5%83%B9/web_tc/article/20141210/s00285/1418148134299

4. 政策良方，還是貨幣試驗：評麻省理工貨幣學派

2016/09/12  來源：財新網

【財新網】（專欄作家 伍戈 特約作者 詹碩）

原文網址：https://read01.com/0EOo5D.html

https://read01.com/0EOo5D.html#.Wqy4dFRuY2w

5. 給特區的信（２２２）－選擇（４）：海嘯會重臨

http://jet2468.blogspot.hk/2016/10/blog-post.html  2016年10月2日星期日

6. The Biggest Scam In The History Of Mankind - Who Owns The Federal Reserve  2016年9月4日星期日

http://jet2468.blogspot.hk/2016/09/the-biggest-scam-in-history-of-mankind.html

7. 2018-03-02

認識香港(22)：「香港為什麼不大規模開發新界？│ by 脫苦海

https://tokuhon.blog/?p=12063

要認真地回答這個問題，就要從香港發展歷史講起。簡單地講，新界的可發展土地，並不在政府手裡，現在的新市鎮，大部份是填海得黎，我會用地圖說明。

HK Map Viewer

http://www.hkmaps.hk/mapviewer.html

東涌新市鎮

http://www.tung-chung.hk/about.php

新界東北新發展區規劃及工程研究已於 2013 年底大致完成，因此本網站資料已存檔，並且不會再予以更新。

http://www.nentnda.gov.hk/sim/index.html

古洞北、粉嶺北新發展區官方網頁

http://ktnfln-ndas.gov.hk/tc/

洪水橋新發展區規劃及工程研究已經完成，因此本網站資料已存檔，並且不會再予以更新。 有關洪水橋新發展區之最新相關資料，請參閱以下網站。 http://hsknda.hk/

http://hsknda.hk/tc/?noredirect=zh_HK

《元朗南房屋用地規劃及工程研究 - 勘查研究》（本研究）的網站

http://www.yuenlongsouth.hk/indexc.html

錦 田 南 分 區 計 劃 大 綱 核 准 圖 編 號 S / Y L - K T S / 1 1 的修訂

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_making/Attachment/20150529/S_YL-KTS_12_plan_gn_and_soa_chi.pdf

新界北發展－初步概念 發展

http://www.hk2030plus.hk/TC/document/NTN_TC.pdf

可持續大嶼藍圖：願景、策略性定位和主要規劃原則

http://www.lantau.gov.hk/tc/index.html

優化土地供應策略 – 維港以外填海及發展岩洞

http://www.cedd.gov.hk/tc/landsupply/

東大嶼都會初步概念- Hong Kong 2030+

http://www.hk2030plus.hk/SC/document/ELM_TC.pdf

8.  那麽，政府手上的土地，只有郊野公園和集水區，以及填海一途，事實上除了上水粉嶺新市鎮（因為不沿海）外，所有新市鎮都是經填海而發展。以下是1945年地圖和現時的海岸線比較，誰說香港沒有發展新界，沒有在新界填海？

坊間不少意見是發展商囤積居奇，手持大量農地不發展，這方面恐怕是一種誤解。問題並不在發展商身上，他們十多二十年來，不斷申請將農地發展，可是均受到城規會不斷的否決，以至於環保人士的司法覆核挑戰。不少發展商的​​創辦人均年事已高，部份更加已交棒了給第二代，第三代也開始接棒，他們還抱著農地不放所為何事？
事實上不少發展商手上的農地，已經和城規會拉鋸了十多二十年都不能通過，典型的例子有元朗的南生圍，早在1994年，當時的城市規劃上訴委員會有條件批准於南生圍發展高爾夫球場及住宅，要求發展商就有關發展計劃進行全面的環境影響評估，以及詳細規劃重建生境及推行南生圍及甩洲自然保護區之管理計劃，城市規劃​​上訴委員會的決定於1996年獲英國樞密院確認。可是直到今年，發展商在城規會進行覆檢，但最終遭到否決，近期要再度申請上訴。

另一個例子是大埔的沙螺洞，發展計劃已經拖了超過30年，幾經波折最終政府以船灣堆填區土地交換，沙螺洞保留作生態保育發展。另一個例子是元朗的豐樂圍，從上世紀80年代收地，到現在離2015年才獲准發展，但仍然面對著環團的司法覆核挑戰。

說了一大堆，最終的結論是要解決現在的死結，大規模填海已經刻不容援。政府已提出了多項填海的計劃，究竟能否實行，有待觀察。

9. 另外脫苦海的列於上述認識香港(22)：「香港為什麼不大規模開發新界？ by   脫苦海 https://tokuhon.blog/?p=12063 一文的相關文章，都提供很多有關評論及資料。他的文章不一定適合每個群體，資料也不一定全部準確或update，但他起碼願意提出意見，而不只是事事反對。這麼長篇的電郵，希望唔會悶親下家。

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>
日期： 2018年3月19日 下午2:50
主旨： Re: 給特區的信（２６５）－How bond may affect you（２）
收件者： George Luk 

George: 

3月9日的電郵收悉，謝謝你的意見。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行)  

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <tfls@devb.gov.hk>

日期： 2018年3月14日 上午11:00

主旨： 給特區的信（２６４）－超高盈餘乃「不義」財應還富於地

收件者： George Luk 
副本： "Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor" <ceo@ceo.gov.hk>, doe <doe@had.gov.hk>, "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mr. LAW Chi Kong" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. WONG Wai Lun" <sdev@devb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. Frank Chan" <sthoffice@thb.gov.hk>

George Luk： 

        多謝閣下於2018年2月28日分送給發展局局長的電郵表達意見。土地供應專責小組(專責小組)秘書處會將你的意見提交專責小組成員參考。

        專責小組正檢視和評估不同土地供應選項，並將會開展公眾參與活動，以推動公眾就不同選項的事實、利弊和相對優次進行討論。專責小組正籌備公眾參與活動，預計最快可於今年上半年開展，屆時歡迎社會各界發表意見。

發展局 

土地供應專責小組秘書處 

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 

<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>

<閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在「主旨」寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人謹此致歉。>

<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>

給特區的信（２６４）－超高盈餘乃「不義」財應還富於地

寄件者： George Luk 
日期： 2018年2月28日 下午9:35
主旨： 給特區的信（２６４）－超高盈餘乃「不義」財應還富於地
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "Mr. Frank Chan" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. LAW Chi Kong" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. WONG Wai Lun" <sdev@devb.gov.hk>, Task Force on Land Supply <tfls@devb.gov.hk>, doe <doe@had.gov.hk>

李偉先生／林鄭月娥女士： 

1. 以下是前天一篇劉瀾昌的文章：超高盈餘乃「不義」財應還富於地。文章原載《明報》2018年2月26日，撰文: 劉瀾昌 資深傳媒人。大家應仔細思考一下箇中談及日益加劇的社會矛盾。https://www.ourhkfoundation.org.hk/zh-hant/insight/18/%E5%9C%9F%E5%9C%B0/%E5%8A%89%E7%80%BE%E6%98%8C%EF%BC%9A%E8%B6%85%E9%AB%98%E7%9B%88%E9%A4%98%E4%B9%83%E3%80%8C%E4%B8%8D%E7%BE%A9%E3%80%8D%E8%B2%A1%E6%87%89%E9%82%84%E5%AF%8C%E6%96%BC%E5%9C%B0

2. 對於本港2017/18 年度的超高財政盈餘，坊間有多種預估，最多指會達到1800 億元，少的也估千幾億元，而且財政儲備將增至超過1.1 萬億元。總之，庫房「水浸」之深出人意料。無疑， 「錢多不燙手」，財盈好過財赤，只不過屈指一數，此番超高盈餘多是「不義」之財——印花稅。那麼這些資源不是很應該用於填海以增加土地供應、增加公營房屋尤其是廉租屋供應，緩解民怨嗎？

3. 有評論說上一任「財爺」曾俊華是「估錯數大王」，年年估錯數，7 個財政年度，如把「派糖」和基金注資計算在內，特區政府實際共錄得8000 億元財政盈餘，幾乎等於政府兩年開支。這樣看，陳茂波一個財政年度估少千多億元，也是五十步笑百步。相信陳財爺與曾財爺有不同，會「使大些」。不過到底應該如何「二次分配」，還是各個利益階層有各自盤算。

4. 巨額盈餘來源於土地房屋

財政司長陳茂波雖然沒有公開透露財政盈餘具體數字，但也承認有過千億元，尤其重要的是其承認主要來源是政府賣地收入及印花稅收入理想。也就是說，財政巨額盈餘來源於土地房屋。畢馬威預計，計及未來推售的青衣、啟德兩塊地皮，今個財政年度賣地收入約1800 億元，而印花稅收入約860 億元。這裏要指出的是，據稅務局資料，反映公司客和非本地買家入市情况的買家印花稅成交，去年共錄得3823 宗，涉及稅收達87 億元。也就是說，印花稅收入大部分是香港市民支付的，而不是外來資金支付的。

5. 所以筆者定義上年度財政巨額盈餘屬「不義」之財，還是與「高地價」、「高樓價」和「高租金」相關，而不是如同一個正常政府的正常稅收——主要來自生產和服務性企業盈利的稅收。值得強調的是，當我們為賣地收入不佳而懊喪的時候，難道不也應該為賣地收入「超高」感到悲哀嗎？長久為人詬病的「土地財政」，不正是香港需要改革的結構癥結？而賣地收入的動盪，不也正正說明這不應該是財政合理、正常的收入主要渠道嗎？難道我們還要不斷絮絮叨叨那些現代國際社會房地產泡沫的歷史教訓，還要不斷重複經濟學家已經講煩了的警告：靠「土地財政」的政府遲早要翻船？

6. 事實上「三高」導致庫房「水浸」，但是「三高」實際也蠶食了香港市民財富。去年樓價指數上升了15%，多數業界也預測今年還要升15%，樓價之高蠶食市民財富，而印花稅更是直接多收市民腰包裏的存款。名義上香港是實行低稅制，但是市民即使不計樓價飈升而額外多付的支出，就算交付印花稅的支出也因為樓價飈升而升得驚人。

7. 自然也有相當部分有樓財團和有樓人士因為「三高」而賺得盆滿鉢滿，或者身家膨脹。但是可怕而又可悲的是，香港的競爭力也由此消蝕。固然香港還有不少財團在世界、在亞洲排名不低，但是有誰敢說自己具有新一代的競爭力？記得大陸改革開放之初，香港中小企為珠三角發展打開了一片新天地，後來則多數退回香港。為什麼？固然原因是多方面的，不過他們當中許多人說「做廠幾百人『捱更抵夜』不如返香港炒一棟樓」是主要誘因。不然，無法解釋如今深圳在GDP（本地生產總值）和創新力上超越香港。

8. 「高地價」、「高樓價」和「高租金」對於香港還有兩個重要惡果，一個是不斷拉高香港的堅尼系數、擴大香港的貧富差距，有樓與無樓既是香港階級劃分的重要標誌，更是富者更富、貧者更貧的一個重要原因。僅從回歸20 年的經驗看，便可得出一條規律：「三高」愈高，堅尼系數愈大。

9. 另一個惡果是，政府無法擺脫對「土地財政」的依賴。筆者相信，此時此刻陳茂波「打死」都不會說出對「土地財政」的真心話，他不靠賣地、不靠印花稅，又靠什麼呢？於是我們可以看到政府的一個悖論：政府不能說無心扶貧滅貧，但是其所依賴的「三高」恰恰是當前香港貧窮一個重要的產生根源。從社會學角度看，政府的責任是通過「二次分配」去資助低收入階層、平抑社會矛盾，但實質上只能給些免一兩個月租金、發車津補貼等小恩小惠，而對造成貧窮的重要根源—— 「三高」猶猶豫豫，不敢真作為，甚至對地價樓價「患跌不患升」。

10. 巨額資源應用於填海

當然，香港的財政政策是香港特區政府賴以生存的政策，不是這一屆政府可以解決，可能要捱到「50 年不變」結束。當前的問題很現實，就是如何用超高盈餘。筆者的思路財富既然來自「三高」，很應該用回到造「生地」建廉租屋和其他公用房屋，既優先解決無房戶、劏房戶和困難戶，也為緩解貧富矛盾做些事。根據運輸及房屋局發布的《長遠房屋策略》2017 年周年進度報告，指未來10 年總房屋供應目標維持46 萬個單位，公私營房屋比例維持6：4。不過，已掌握的土地如全部順利建屋，亦只能興建23.7 萬個公營單位，仍有4.3 萬個公營單位未有地。土地供應不足是本港房屋問題癥結所在，未來無論增建公屋、推出資助房屋，還是增加私營房屋，都需要有足夠土地。

11. 陳茂波最近還是做了件好事，就是終於啟動東涌填海，這是很難得的開始。其實當前覓地建屋，填海是所有辦法中最實際、最可行的，財爺很應該將巨額資源用於此。這是造福香港的千秋功業。

12. 以下是剛收到發展局 「土地供應專責小組」秘書處對 給特區的信（２６３）－我們社會要認識「人的價值」 的回覆。相信整體社會不要再花時間在那些不着邊際、曠日持久而難以開花結果的甚麼「不等於可使用土地」的空置土地、棕地上，連結：https://www.ourhkfoundation.org.hk/zh-hant/insight/18/%E5%9C%9F%E5%9C%B0/%E7%A9%BA%E7%BD%AE%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E4%B8%8D%E7%AD%89%E6%96%BC%E5%8F%AF%E4%BD%BF%E7%94%A8%E5%9C%9F%E5%9C%B0

空置土地不等於可使用土地 2018-02-20

文章原載《信報》2018年2月20日 撰文: 陳東岳 

實實在在於填海及發展部份佔全港面積超過65%以上的林地上，找出以人為本，而不是將人與保育、綠化及環保等等對立起來，減低市民的負擔。

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <tfls@devb.gov.hk>

日期： 2018年2月28日 上午11:53

主旨： 給特區的信（２６３）－我們社會要認識「人的價值」
收件者： George Luk 

George Luk：

        多謝閣下於2018年2月23日分送給發展局局長的電郵表達意見。土地供應專責小組(專責小組)秘書處會將你的意見提交專責小組成員參考。

        專責小組正檢視和評估不同土地供應選項，並將會開展公眾參與活動，以推動公眾就不同選項的事實、利弊和相對優次進行討論。專責小組正籌備公眾參與活動，預計最快可於今年上半年開展，屆時歡迎社會各界發表意見。

發展局 

土地供應專責小組秘書處

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 
<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>
<閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在「主旨」寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人謹此致歉。>
<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>

給特區的信（２６５）－How bond may affect you（２）

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： George Luk 
日期： 2018年3月9日 下午

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主旨： 給特區的信（２６５）－How bond may affect you（２）
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "Mr. Frank Chan" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. LAW Chi Kong" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. WONG Wai Lun" <sdev@devb.gov.hk>, Task Force on Land Supply <tfls@devb.gov.hk>, George1 Luk , doe <doe@had.gov.hk>

李偉先生／林鄭月娥女士： 

1. 大家當然不應無故自己嚇自己，但以下「華爾街見聞」的一篇（及大半年來不少同類）警惕文章，値得大家留意。因為各種資產類別中，債市總值比全球股票及地產等類別資產的總和還要多，此外其價格大幅波動而引起的利率波動，會影響全球各地經濟的榮枯。

https://wallstreetcn.com/articles/3233942

美國十年期國債收益率升破2.9% 創四年來新高 2018-02-12 15:45

美債下挫將會拖累股市？

美國股市自2月以來劇烈震盪。「華爾街見聞」提到，高盛全球股票交易部門的負責人之一Brian LevineLevine認為，債券市場的低迷和美國股市的回調不無聯繫：

『這是不是市場在調轉方向呢？我已經聽厭了大家認為這是“技術性回調”的看法。好吧，這的確是在調轉方向。市場已經在過去九年中連續成長？其中的原因自然不少，但是全球性的貨幣寬鬆政策則是讓投資者忽視風險曲線的最重要因素。沒錯，在過去幾年中，利率緩慢上升，股市都能逐漸消化其影響。但是，利率上升到一定幅度，就會引發質變。

在我看來，標普500沖至歷史最高點的那天美國十年期國債收益率沖至四年來最高點絕非巧合。在股票遭遇拋售潮時，債券卻沒有反彈，這意味著多年來的股票牛市出現了根本性變化。』

2. 以下的一篇網上文章，可以讓一般人較易理解「債券收益與各種利息的關係」：

你一直搞不懂的債券價格和收益率  這下懂了！

http://bond.jrj.com.cn/2017/11/02143823325949.shtml

2017-10-24  07:21:33  來源：路財主

　　

3. 美國克林頓政府時期的總統政策顧問James Carville曾經講過一句話：

如果有來生，我曾經希望當美國總統、羅馬教皇或棒球高分擊球員，但現在，我只想托生在債券市場，因為它可以嚇唬住任何人（I used to think if there was reincarnation， I wanted to come back as the President or the Pope or a .400 baseball hitter. But now，I want to come back as the bond market. You can intimidate everybody.）！（無獨有偶，這句話也出現在Niall Ferguson的「The Ascent of Money：A Financial History of the World」第66頁，談論Bond的這一章的第一段）

4. 作者說：絕大多數人對這句話無感。在大家的印象中，總覺得債券這玩意兒，固定收益的東西，乏味得很，哪有股票、期貨和外匯市場的波動來得精彩刺激、激動人心，更是很少關心債券市場的情況……作為非金融科班出身的野路子財經人，我（作者）一開始也是這樣。

　　

5. 然而，隨著這麼多年對金融市場瞭解得越來越深，我對這句話卻愈加深有感觸，而且發現自己以往認知的膚淺——特別是，我們用定期存款的思維去理解債券，這實在太低估了債券市場的波動和影響，甚至會造成完全錯誤的理解。

　　

6. 比方說，2011年和2013年，中國評級機構「大公國際」先後兩次調低美國本、外幣的主權信用等級，從A+調整到A，然後再到A-。當時很多愛國人士開始大聲叫好，美國主權評級越低，那麼美國國債收益率越高，這對目前大量持有美債的中國有利……

聽見這種話，如果真愛國而且懂金融的人，恨不得暴揍這些蠢貨一頓！

　　

7. 第一，所有已出售國債，其票面利率是保持不變的，美國國債收益率再漲，美國財政部也不會給持有債券者多付一分錢利息；

第二，信用評級下調，國債收益率上漲，意味著國債本身價格的下跌——100元面值的國債售價98，意味著收益率=（100-98）/98=2.04%；

如果售價95，意味著收益率=（100-95）/95=5.25%，所以如果收益率暴漲，就是國債價格暴跌，對中國持有的美國國債只有壞處沒有好處！

　　

8. 最基本也應該知道：國債收益率上漲===國債價格下跌！2010年面臨破產之時，希臘國債收益率高達1000%，這意味著，面值100歐元的希臘國債，在市場上售價連10元都不到，你居然還說持有希臘國債是好事，你說這些蠢貨們的金融知識該有多匱乏！

　　

9. 實際上，你經常在財經媒體中聽到的那個“債券收益率”，其得來就是因為債券價格的變動而計算得出——如果某個債券收益率暴漲，常常意味著這個債券償付能力有問題，價格自然就是暴跌啊！

　　

10. 有人該疑惑了，國債收益率不是國債發售的時候就已經確定了麼？

嘿嘿，你問到點上了，債券收益率，就是個金融知識的深坑啊！

11. 以國債為例，一般來說有5種收益率。

（1）名義收益率：

通常稱之為票面利率，這是國債一開始發行就確定的收益率。

例如：某10年期中國國債，面值100元發售，每年支付一次利息，持有人每年某個固定日期都會從財政部收到5元錢的收益，這就意味著名義收益率5%。

（2）即期收益率：意思是按照現在的國債價格和票面收益算出來的收益率。例如：某十年期中國國債，面值100元，票面利率5%，而當前市場價格96元，那麼，即期收益率=5/96=5.2%。

（3）到期收益率：這個稍複雜一點兒，要考慮當前債券價格和持有到期後財政部返還所有本息的價差和距離到期的剩餘年份。例如：某十年期中國國債，面值100元，票面利率5%，當前市場上價格96元，還有8年到期，那麼，到期收益率=[5+（100-96）/8]/96=5.73%。

同學們，敲黑板了，我們通常在財經新聞中聽到的那個“國債收益率”或“債券收益率”，通常情況下就是指“到期收益率”！

（4）認購者收益率：在絕大多數時候，100元面值的國債，財政部是不會按照100元來賣的，而是要根據當前市場上的國債收益率價格進行調整，還要根據各購買國債的金融機構投標情況來確定價格。這個收益率，指的是認購者買國債之後，持有到期的收益率。這需要考慮財政部出售債券價格、本來的票面收益率等因素。

例如：某十年期中國國債，面值100元，票面利率5%，購買者從財政部購買的價格是102元，那麼，認購者收益率=[5+（100-102）/10]/102=4.71%。

再次敲黑板了，這個收益率，就是通常所謂的“國債發行利率”。

　　

（5）持有期收益率：國債價格本身有漲跌，有人就會想著在漲漲跌跌中賺差價，而這個收益率就是在你賺取差價時候的收益率。

例如：某十年期中國國債，面值100元，票面利率5%，每年付息一次。我以96元在年初買進，除了獲得國債利息收入外，我還預計2年後會漲到102元，並在那時賣出，這樣一來，持有期收益率=[5+（102-96）/2]/96=8.33%。

還要敲黑板，這個收益率，就是投資者買賣債券所獲取的投資收益率。

債券收益率的概念，基本（只是基本）就這點兒知識了。

12. 很多人可能不知道，美國債券市場遠比股票市場的規模大。

僅美國國債市場，2017年年中其規模已經達到19.8萬億美元，如果進一步加上公司債、市政債（地方債）、聯邦機構債、公司債以及房地產抵押證券（MBS）和資產支持證券（ABS），總規模超過40萬億美元。

相比之下，在全世界投資者心目中這麼牛逼的紐約交易所，目前其股票總市值也不過20萬億美元左右，加上納斯達克的9萬億，總額也就30萬億美元的樣子。

　　

13. 那——為什麼我們都知道美國股市，卻很少人聽說過美國債市。

答案並不奇怪——因為，債市交易者絕大部分都是諸如銀行、保險公司、投資銀行（券商）、信託公司、大型對沖基金這樣的機構用戶，乃至各國政府（美元國債很活躍的購買對象），卻極少個人投資者在債市里折騰。

　　

14. 但你想想嘛，真正決定市場運行的，是機構還是散戶？正是因為都是大手筆的機構投資者在市場上折騰，所以一旦債市收益率出現較大波動，常常能夠在整個金融市場掀起滔天巨浪，相比之下，股市的波動反而影響沒有那麼大。

　　

15. 我曾經在以前的文章中提過，在一個「市場經濟」國家裡，債券市場才是資本市場的核心，而十年期國債收益率則是金融市場上資產定價的錨，我稱之為“定海神針”，無論債券、股票、期貨還是房地產，其價格都會受到“定海神針”的影響。

　　

16. 不考慮通脹的話，影響方向很確定：

定海神針下移，資產價格上升；

定海神針上移，資產價格下跌。為什麼會這樣呢？

　　

17. 因為有中央政府和央媽（大陸人喜歡這樣稱呼中央銀行）印鈔作保證，10年期國債的收益率通常被稱為“無風險收益率”——也就是說，購買10年期國債，我的收益率是不用承擔風險的；

與無風險收益率相對，一個人如果購買非國債的其他債券、股票、房子等資產，他需要承擔價格漲跌風險，當然也要求獲得比國債更高的收益率，所以嘛——10年期國債收益率，就成為了各類資產收益率的鐵底。

　　

18. 如果國債收益率升高，將意味著債券收益率、股票的收益率（市盈率的倒數）、期貨升貼水率、房子收益率（租金房價比）的底部都要抬高，這一抬高不要緊，在同樣收益（債券票面收益、公司股票分紅、房產租金等）的情況下，將意味著債券、股票、房子的價格的下跌（原理與前面講債券價格下跌一樣）……

　　

19. 否則的話，如果這些資產的收益率比無風險利率還要低，金融機構肯定選擇賣出股票、賣出房子、賣出債券——歸根結底還是會導致資產價格下跌。

　　

20. 在過去的幾個月裡，美聯儲已經宣佈了要縮表和加息，這意味著美國國債收益率在接下來的一兩年裡肯定會緩慢上升（下圖為2000年迄今美國十年期國債收益率情況）……（附圖）

21. 香港的樓價虛高，主因是人為的限制土地供應，以至做成全球最高及最難負擔的樓價；所有持份者將會受到嚴重影響。

22. 港人一直指特區政府推出的「額外印花稅」（SSD）、「買家印花稅」（BSD）及「雙倍印花稅」（DSD），扭曲了樓宇買賣的自由市場；但甚少人提及各大央行於金融海嘯後的過份貨幣寬鬆政策，扭曲了各類資產價格，形成全球各種資產價格泡沫的非理性膨脹。下面是另一篇非常有趣的網上分析：

https://www.facebook.com/hashtag/%E8%80%B6%E5%80%AB%E7%8A%AF%E4%B8%8B%E7%BE%8E%E9%BA%97%E7%9A%84%E9%8C%AF%E8%AA%A4?source=feed_text&pnref=story

耶倫犯下美麗的錯誤

耶倫，是一個學院派，她作為美聯儲主席，犯了很大的錯誤。

在伯南克任期時至少有一點非常果斷，那就是果斷的大量印鈔﹔而到了耶倫奶奶的時候，她一再猶豫，錯失了很多退出QE的機會。

基本上美元理應2014年就應該加息，結果直到2015年12月才第一次加息，加息的動作太晚了。

到2015年12月第一次加息後，美國股市出現崩跌，把耶倫奶奶嚇得不敢加息，結果第二次加息的動作，整整推遲了整整一年。

按理2016年應該加息三次的，結果被耶倫完美錯過。直到2016年12月才開始第二次加息，這是一個非常嚴重的錯誤。

23. 在她的任內，錯失了多次加息的好機會，讓美國股市的泡沫一再膨脹，埋下了下次危機的重大隱患。 當然，耶倫在許多次公佈利率記者會持續重複提到，盯住一個指標，那就是核心通脹率，沒錯，在傳統貨幣學裡面，這確實是不能忽視。

但是在當今貨幣理論界，#資產價格也是一個最重要的指標之一，核心通脹往往沒上來，但是資產價格已經出現天大的泡泡，越吹越大，因此為了防止資產價格泡沫，也應該盡快加息。

24. 市場有一派說法，是這樣提到的﹔

耶倫完美錯過2016年加息的機會，一個根本原因，就是【她有一已之私】。原因她奧巴馬任命的，屬於民主黨派，她非常希望希拉裡上臺，而不是川普上臺。而2016年又是大選年，如果她主導著美聯儲，盡量維持股市漲勢會，提升希拉蕊的競選勝率，而若股市上漲，正是民主黨一直宣傳的政績。因此，她遲遲沒有決定加息，美國股市當然也就一漲再漲，結果在這種情況下，川普這位大家認為不按理出牌的怪老伯還是擊敗了希拉蕊，當上美國總統。

25. 川普對這一點倒是看得非常透，說耶倫一直在幫希拉裡，如果他當上總統，他第一件事就是要撤掉耶倫奶奶的美聯儲主席職位。

在耶倫奶奶任期美聯儲的過程中，與川普也是表面上客氣，私底下兩人看不爽維持了表面關係，當時，許多新聞都持續報導，兩人的恩怨，過程中終於在2018年，耶倫黯然下臺。

26. 好吧！以上似乎像極了商業電視劇的劇本，川普與耶倫的愛恨情仇與不管是否真實性有有多少，這齣也完結篇了。至今針對這個部分，川普達到撤換耶倫奶奶心願，川普達到他的目的。耶倫奶奶退位後，來了一位王者， 鮑威爾。。輪到鮑威爾登上了歷史的舞臺，成為新一任美聯儲主席。

27. 我們都知道，伯南克和耶倫都是學院派，沒有太多的金融實踐經驗，但鮑威爾不同，他太瞭解華爾街，非常清楚知道美聯儲的貨幣政策被華爾街綁架，他曾經長期在華爾街工作，被認為是華爾街利益的代表人物。

28. 也許是因為所以他才表現得和前兩任有很多的不同。鮑威爾宣誓就職的第一天，美國股市發生了股災，連續千點下跌，大煞風景，就好像向他示威，這似乎在與警告 鮑威爾警告【你不要亂來】。

29. 在鮑威爾，等股市的波動相對平復，開始執行他美聯儲主席的任務，他的工作，就是盡快加息/退出QE/縮表!

30. 鮑老在巨大的壓力之下，在國會終於發表了鷹派的宣言：市場波動不會阻擋加息步伐。此話一出，美國股市迅速開始大跌，股市已經不是新任主席加息考慮的重點，最後，美國股市暴跌300點。實在太cool ! 也早該平衡這個超級大泡沫。

31. 鮑威爾的証詞，客觀上支援了美元，美元在他的加息言論刺激下開始走強，持續到至今除了川普言論 最終希望看到強勢美元，之後鮑威爾鷹派言論，讓美元回到90上方真的不容易。

32. 美國10年期國債價格迅速下跌，收益率上升5個基點，到了2.90%，加息一來，美債收益率上升。

33. 現在美債收益率已經接近3%，這樣一來，在低風險收益率的吸引下，美股的高風險收益率就會變得越來越缺乏吸引力，至少短期、中期是這樣的。

34. 鮑威爾的鷹派加息言論後，市場認為2018年加息四次的概率開始上升，之前是預計至少是三次加息。當然，過程中…高盛在市場報告，甚至喊出了五次加息，如果真的加息五次，也是存在理論上的可能，那就是非常快速的加息。

35. 時間留給鮑老的時間不多，美聯儲必須要盡快將利率正常化，得必須要為下次可能到來的危機做準備。

36. 鮑老是實戰派，不是學院派，是有實戰經驗的人，言論透明清晰，我（耶倫犯下美麗的錯誤一文的作者）相信之後在他任何言論上，更是會探究出趨勢裡更明確的關鍵訊息。

37. 美國聯邦基金利率（Federal Funds Rate）是指美國同業拆借市場的利率，其最主要的是隔夜拆借利率。這種利率的變動能夠敏感地反映銀行之間資金的餘缺，美聯儲瞄準並調節同業拆借利率就能直接影響商業銀行的資金成本，並且將同業拆借市場的資金餘缺傳遞給工商企業，進而影響消費、投資和國民經濟。而十年期國債收益率則是金融市場上資產定價的錨，上面第二至二十段的作者：路財主稱之為“定海神針”，無論債券、股票、期貨還是房地產，其價格都會受到“定海神針”的影響。

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>

日期： 2018年3月2日 下午3:22

主旨： Re: 給特區的信（２６３）－我們社會要認識「人的價值」

收件者： George Luk

George: 

2月23,28日的電郵收悉，謝謝你的意見。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行)

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