寄件者： George Luk
Date: 2022年6月29日週三 上午10:53
Subject: 給特區的信（４９４）－沒有一種土地運用是沒有機會成本的（２）
To: 夏寶龍先生 <service@hmo.gov.cn>, Mrs. LAM CHENG Yuet Ngor <ceo@ceo.gov.hk>, Mr. John Lee <ceeo@ce-elect-office.hk>
Cc: Mr. Ma Jiantang <drc@drc.gov.cn>, 香港再出發大聯盟 <info@hkcoalition.com>, Mr. Frank Chan <sthoffice@thb.gov.hk>, Mr. Nip Tak Kuen <scsoffice@csb.gov.hk>, Mr. WONG Kam Sing <sen@enb.gov.hk>, Mr. WONG Wai Lun <sdev@devb.gov.hk>, Prof. CHAN Siu Chee <sfhoffice@fhb.gov.hk>, RTHK <cnews@rthk.hk>, Mr. YEUNG Yun Hung <sedoffice@edb.gov.hk>, George Luk , Mr. CHAN Jick Chi <sha@hab.gov.hk>
夏寳龍先生／林鄭月娥女士／李家超先生：
1. 很多時候引用舊電郵或舊文章，並非說那些作者（有時包括本人），早有先見之明，而是當時的環境及社會狀況，因各種阻力及／或勢力而不被採納。但經過多年的社會動盪、衝擊、折騰之後，中央重新檢視政府（行政、立法及司法）架構後，新一屆政府的執行力應比回歸以來各屆都強得多，應速速重新檢視之前被無理推翻的各種可行論據、建議、規劃。
2. 以下在同一電郵內這兩篇其實是情理兼備，請參考：
〖寄件者： George
Luk
Date: 2020年1月7日週二 下午3:39
Subject: 給特區的信（３６２）－沒有一種土地運用是沒有機會成本的
To: Wallace CK Yau <w.ckyau@yahoo.com>
Wallace：
1. 周顯以下的文章（2019-02-25）：「把郊野公園作為旅遊區的成本」，連結
：https://www.thinkhk.com/article/2019-02/25/33159.html，值得大家思考。
2. 香港政府已經講明了不會開發郊野公園，討論這課題因而變成了純學術研究和意氣之爭，在我而言，兩者皆有。
3. 我們知道，任何政府政策和資源運用，都要付出成本，也有所犧牲，經濟學上稱之為「機會成本」。沒有一種土地運用是沒有機會成本的，郊野公園也不會例外。然而，除了機會成本之外，郊野公園也還要付出其他的成本。
4. 首先的成本，當然是維持成本。我在一篇文章寫過﹕「現時郊野公園的使用人次穩定1,300萬人，全香港則有730萬人，即是平均每年每名港人來2次……只要按人口比例，又或者是按土地使用比例，每年使用郊野公園的人次，理應是以數億計算。如果郊野公園的年遊覽人次是幾億人，相信不管是如何環保地去遊覽，也不可能承受得了，踩爛全部郊野都似，絕對是環保的最大災難……」
5. 林超英在一篇文章回應說﹕「行郊野公園的人在山中走動，不採花，不打獵（兩者都是犯法的），何來『騷擾』大自然？」
6. 我想，如果遊覽郊野公園的人比現時多出數十位，究竟會不會影響到生態，這應該是不用爭辯的問題。至於會不會人人自律，沒有人去做犯法的採花、打獵，也是不用爭辯。
7. 不說別的，香港政府為了鼓勵行山人士帶走垃圾，取消了郊野公園的垃圾桶，也已經造成了滿地垃圾。由於郊野公園的總面積大，要清理垃圾，其成本要高於人口密集的城市中心。
8. 在討論下去之前，先去明白一些基本原理﹕郊野公園是自然保護區(natural reserve)，一般來說，它分為3個範疇：
第一個是核心區，例如保護瀕危生物，又或者是非常重要的生態系統，包括了自然環境，除了科學家做研究之外，誰也不可以進入。
第二個是緩衝區，它的情況並沒有核心區那麼緊張，可以有限量進入，但要嚴格限制人數，收費是其中一個方法，當然也可以用其他方法去限制。
第三個是旅遊區，即是任由遊客自由活動的那一種，現時香港的24個郊野公園都是這一種。
9. 保存郊野的最佳方法，是完全不去，任由它自然生態，這才是真正的reserve。因此，如果是核心區和緩衝區，那是沒話說的，但用來作為旅遊區，可供遊客活動，就可以計算其成本效益了。這也即是說，郊野公園是絕對環保的，但「行」郊野公園就是另一回事了。
10. 用一些簡單的計算﹕現時香港的郊野公園行人徑總長度是500公里，如果以2米的闊度去計算，所佔的總面積就是100公頃，由於有燒烤爐等等康樂設施，以及通往郊野公園的道路，估計其地面總面積佔了200公頃以上，也即是200萬平方米，即是2,000萬平方呎。
11. 很明顯，這2,000萬平方公呎的面積，等於是開發了，並不是土地，樹木也不能生長，也不是用來給動物走動的，而且人類走過，妨礙了大自然的正常活動，也絕不能說是環保。
12. 郊野公園的而使用者是每年1,300萬人次，1天就是3.56萬人次，即是每日每人「享用」了547呎的面積。如果用機會成本來計算，用來建造樓面，乘以8倍地積比率，等於每人使用了相等於4,376呎室內面積。
很明顯，如果郊野公園取消了旅遊區，變成了純自然保護區，環保程度是完全沒有改變。這200公頃的路徑面積可以保存作為環保之用，另一方面，如果把這200公頃用來建造商場，以國金的面積是80萬平方呎，時代廣場是90萬平方呎樓面，又一城是98萬平方呎，九龍城廣場是64萬呎來計算，可以建造大約200個大中型商場。
13. 如果用1,300萬人次/200個大中型商場來作計算，這等於每個商場的每日人次只有178人而已，然而，大家都知道，這些大型商場的每天遊覽人次，是數千，甚至是數萬人。
14. 於是我們得出，行人徑既不環保，也不符合經濟原則。我們有很多經濟學的方法，去解決這問題，例如把行人徑拆掉部分，進入郊野公園要收費，拆掉的面積可以在邊陲地區騰出相同面積，用來起樓……
但這並非本文的本意，本文只是企圖講出，從環保的角度去看，郊野公園是越多越好，然而，也是從環保的角度看，「行郊野公園」卻是越少越好。畢竟，作為郊野公園作為旅遊區，是很不環保的土地用途。
15. 另請重看以下雷鼎鳴對相同問題的另一角度的分析：
『---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： George Luk
日期： 2015年1月4日 上午12:41
主旨： 給特區的信（１２４）－ 郊野公園的社會成本
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mr.
C Y Leung" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "Mr. Anthony Cheung" <sthoffice@thb.gov.hk>,
"Mr. TAM Chi Yuen" <scmaoffice@cmab.gov.hk>, "Mr. TANG Kwok Wai"
<scsoffice@csb.gov.hk>,
"Mr. Tsang Tak Sing" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. MOK Kwan Yu" <dossp@had.gov.hk>,
"Ms. TENG Yu Yan" <doe@had.gov.hk>,
"Mr. CHAN Mo Po" <sdev@devb.gov.hk>,
"tellme@1823" <tellme@1823.gov.hk>,
George1 Luk
李偉先生／梁振英先生：
1. 前天雷鼎鳴先生的一篇博文，用跳出框框的角度來分析「郊野公園的社會成本」，頗有新意，値得深思，以下是連結的內容： http://francis-lui.blogspot.hk/2015/01/blog-post.html
2. 政府在12月16日公布的《長遠房屋策略》文件，其中內容顯示政府有意改變近年的房屋政策。過去兩年，政策是以抽取重稅管理需求為核心，但這些「辣招」並沒有使樓價下跌。這是不足為奇的，我過去亦早已指出，「辣招」不但減需求，亦減供應，卻未能針對香港十多年來樓宇供應不足的局面，只能「塘水滾塘魚」，樓價怎會下跌？
3. 現在政府改轅易轍，「策略」以到處覓地，增樓宇供應為主，方向是對的。但可惜政府尋尋覓覓，找地成果仍是冷冷清清。政府的計劃是在未來十年共可供應20萬個公屋單位，9萬個居屋單位及19萬個私人發展單位。先不說在數量上這些單位能否填補過去十多年所累積的供應不足的缺口及未來的新生需求，但幾可肯定，政府的着眼點只是單位數量，對能否改善港人居住的面積，只能避而不談了。
4. 增樓宇面積 改善居住環境：
要真正改善港人居住擁擠而且昂貴的問題，只能靠大幅增加樓宇的總面積，而非單位的數量，但這顯然要仰賴是否有足夠多的土地能投入市場。香港並非沒有地，1,108平方公里的面積中，只有21％左右的土地已經發展。但為甚麼有這麼多地，卻推不出來？這與港人自設無謂的框框，劃地為牢有重要的關係。當中涉及問題很多，這裏只集中討論公園問題，便可知某些港人的思維是如何愚蠢。
5. 香港現有郊野公園443平方公里，佔香港面積40％，去年訪客人次是1,140萬，過去10年則是平均每年1,257萬人次，以香港719萬人口計算，平均每人每年到郊野公園約有1.75次，有些人到郊野公園行山較頻密，但更多人一兩年也去不了一次。
6. 我們可為郊野公園的使用效率及機會成本算算帳，郊野公園因地理環境的關係，並非都適合發展，更遑論興建住宅，但有些地方總是可發展的，我們可先作一個思想實驗：假設有10％郊野公園的土地可發展（仍保有９０％郊野公園的土地可供遠足，提供遼闊景觀及清新空氣），有甚麼結果？
7. 這等於推出44.3平方公里的土地發展，香港的總發展面積可增加約20％，足可供應建造50萬個單位以上。有了這規劃以外的額外單位，香港樓價或租金會下挫多少？97至03年政府有「8萬5政策」，當時樓價下跌了63％，若現在樓宇供應在十年中有49萬之上再加多50萬，樓價或租金跌幅肯定遠遠不止10％。為方便計算，我們可把所有樓宇都當作是租住單位（不作此假設亦無關宏旨），並假設租金平均下降1,000元（實際上一定不止此數）。這樣每個家庭每年可省回12,000元的居住費用（若樓宇不是租而是買回來的，因樓價下跌，居住成本亦一樣減少）。香港每個住戶人數平均少於3人，即平均每名港人每年可省回4,000元的居住成本，719萬的人口，便每年共可節省288億元。（香港三成人住公屋，其租金跌不了這麼多，但社會中普遍租金下跌一樣對公屋租金有影響）
8. 土地資源珍貴 使用率奇低：
郊野公園面積減少10％後，我們可假設遊人也減少10％（這未必如此，我估計減不了這麼多），即訪客人次減少125萬人次左右。換言之，這125萬到訪郊野公園的機會成本是288億元，即平均而言，每人到訪郊野公園一次，其背後的社會成本是23,040元！
9. 現時到郊野公園不用收費，也不可能按真正成本收費。若每次一遊便收入場費23,040元，香港的野外恐怕會空無一人。上述例子已是從較保守的假設去計算，若用其他合理的假設，也不大可能改變得了一個結果；香港土地資源極為珍貴，用這麼大比例的土地去支持平均每年每人頂多十多個小時的行山，是否愚蠢之極？用另一角度看，大多數不大使用郊野公園之人正在大幅地用昂貴的租金去補貼行山。這是否社會中另類不公？當然，香港目前仍有其他土地可發展，暫可不動用郊野公園，但不去考慮將來可發展部分的郊野公園，卻是墨守成規的蠢事。
10. 看過他的文章後，忽然有興趣將部份近期有關連電郵，以附件形式供大家參考，篇幅可能比較長，敬請見諒。
Have a Happy & prosperous
New Year!!!
George Luk
---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>
日期： 2014年12月29日 下午5:17
主旨： Re: 給特區的信（１２１）－當你手上只有錘子
收件者： George Luk
先生/女士:
12月19日致行政長官的電郵，我獲授權認收，謝謝。
行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行)
---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>
日期： 2014年12月30日 下午4:55
主旨： Re: 給特區的信（１２２）－對中國認識的巨大落差
收件者： George Luk
先生/女士:
12月22日致行政長官的電郵收到，我獲授權認收。
行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行) 』〗
16. 香港面對的各種社會矛盾中，土地短缺及房屋供應問題，一直是最尖鋭的，可是大家都不願意去好好解決。相信政府及立法會不要再帶市民遊花園，切實地多管齊下去解決問題，令市民看到前景。
George
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