給特區的信（２８７）－財仔抵押業主物業「借財仔」

From: George Luk 

Date: 2018年11月29日 週四 下午9:32
Subject: 給特區的信（２８７）－財仔抵押業主物業「借財仔」

To: Mr. Li Wei <drc@drc.gov.cn>, Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor <ceo@ceo.gov.hk>
Cc: Mr. Frank Chan <sthoffice@thb.gov.hk>, Mr. LAU Kong Wah <sha@hab.gov.hk>, Mr. LAW Chi Kong <scsoffice@csb.gov.hk>, Mr. WONG Kam Sing <sen@enb.gov.hk>, Mr. WONG Wai Lun <sdev@devb.gov.hk>, Mr. Dixon Luk <hk66806686@gmail.com>, George1 Luk 

李偉先生／林鄭月娥女士：

1. 最新在網上看到的一則蘋果財經 2018年11月29，節錄如下：

 【港式次按】財仔抵押業主物業「借財仔」 埋樓市新炸彈 連結：

http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20181129&s=7015342&a=58969938

樓市下跌，一般滯後於股市，自貿易戰以來，恒指高位回落，配合加息影響，樓市只升不跌的神話已告幻滅。

2. 該報抽查過去一年的樓宇按揭紀錄，發現市場在一系列調控下，形成了新的玩法。有財務公司（財仔）竟在業主不知情下，將手上的多個物業抵押品，綑綁打包向另一間財務公司借錢套現，牽涉的物業有逾百多個。

3. 這類「港式次按（submortgage）」規模難以完全掌握，財仔向誰人放貸、金額多少，亦無從監管，若財仔資金鏈斷裂，肯定有漣漪效應。不知道政府官員有否洞悉在金融體系中，藏着一個計時炸彈？

4. 政府主要靠兩招壓抑樓市，一是印花稅辣招，另一是金管局出招收緊銀行的樓宇按揭成數，其中後者衍生出財仔在過去多年蓬勃發展。該報發現今年以來，多間財仔將債仔們的物業打包，捆綁成一籃子抵押品，向另一間財仔借錢，亦即次按。記者抽查逾百個被「次按」的物業，發現環球信貸、藹華物業、香港信貸等多間財務公司，今年於次按上非常活躍，一般會把10個以內的物業打包，康業資本國際更一口氣將19個物業打包，按給另一間日本公司歐力士財務。

5. 這些物業的原業主，對於自己抵押予財仔的物業，竟被該財仔私自再抵押給另一財仔，顯得毫不知情。其中家住觀塘的袁小姐大驚：「唔係吓話！點解會咁？」其物業原在去年3月抵押給康業資本國際，今年7月再做二按。今年9月尾，竟被康業資本國際連同其他業主物業，綑綁抵押給歐力士財務。另一位住在新蒲崗大廈的業主吳小姐，聽到消息後亦感到不可思議，「佢應該唔可以咁做，我要同屋企人商量吓先，唔該你，你畀咗個好重要嘅訊息我。」2014年吳小姐向康業按揭時已被轉按到東亞銀行，其後再做二按，去年轉到環球信貸做三按，結果被打包予財仔開源融資。記者與她再聯絡時，她指正與律師研究是否需要採取行動。

6. 其他業主如住洗衣街唐樓的梁小姐，表示對此事充滿無力感，「講真做加按，都係迫不得已，我緊係想一次過pay off，但無奈暫時未有能力，我可以點？你話我知可以點？」龍蟠苑利太聽着記者來意，一言不發皺着眉頭關門。同苑的謝女士得知受影響業主不只她一人，便迅速關門。

7. 財仔借財仔的風險，是業主在不知情的情況下多了一個新債主，大律師陸偉雄指，一般而言新債主都有權隨時call loan。律師鍾卓成亦指出：「財仔同業主份loan agreement，通常有寫一行叫『隨時要求還款』的凌駕性條款，咁佢哋隨時可要求業主即時還錢（call loan）。」這些次按物業，跟據土地註冊處資料，遍及旺角及觀塘唐樓、街坊屋苑嘉湖山莊及龍蟠苑，以至西貢別墅、陽明山莊等。

8. 更甚者，有財仔在打包物業抵押時，同一時間向兩間財仔借錢，但卻無資料顯示借貸金額及先後次序等，當牽涉的債權人更多時，情況更加複雜。

9. 有行內人士指，一般而言，業主將物業抵押予財仔，息口為18厘，該財仔將物業打包再借，息口則為12厘，這樣可賺取4至6厘淨息差，亦可在樓市暢旺時擴張業務，但對業主來說並不公平，事關這批次按承造時，若未事先通知承造物業一按的銀行或財仔，後者有權因此call loan及收樓。當樓市遇冷風，擴張過度的財仔便有風險，借次按的財仔資金有問題，其債主隨時可向任何綑綁在一起的業主call loan，最惡劣情況是「火燒連環船」。

10. 該報記者統計，今年環球信貸將20個物業打包按走，利星行接收最多物業打包，共32個單位，第二位的歐力士有28個，而排第三的友邦信貸承接了23間，這些很可能只屬冰山一角。

記者：孫樂祈 

11. 實際情況是否如報導所言，有代有關當局查證。以下這１１分鐘片段則是當年次按（Subprime Mortgage）的清晰解說。

The Crisis of Credit Visualized - HD來自 @YouTube  https://youtu.be/bx_LWm6_6tA

發佈日期：2011年1月22日

The Short and Simple Story of the Credit Crisis -- The Full Version By Jonathan Jarvis. Crisisofcredit.com.

Regards,

George Luk

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 
<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>
<閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在「主旨」寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人謹此致歉。>
<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>

給特區的信（２８６）－及早安排防「經濟滑坡」

---------- Forwarded message ---------

From: George Luk <gl2468@gmail.com>
Date: 2018年11月21日 週三 上午10:10
Subject: 給特區的信（２８６）－及早安排防「經濟滑坡」
To: Mr. Li Wei <drc@drc.gov.cn>, Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor <ceo@ceo.gov.hk>
Cc: Mr. Frank Chan <sthoffice@thb.gov.hk>, Mr. LAU Kong Wah <sha@hab.gov.hk>, Mr. LAW Chi Kong <scsoffice@csb.gov.hk>, Mr. WONG Kam Sing <sen@enb.gov.hk>, Mr. WONG Wai Lun <sdev@devb.gov.hk>, Mr. Dixon Luk <hk66806686@gmail.com>, George1 Luk , George2 Luk , George3 Luk 

李偉先生／林鄭月娥女士： 

1. 另一封2009年給時任特首曾蔭權的電郵中，顯示特區政府早已留意到，當年美國積極擴充其貨幣供應，所帶出的美元「利差交易」，會嚴重影響全球經濟，並着手應對，一直維持至今。

2. 若然資產價格開始下跌，不應即時撤消現行規管或調控措施，而應引導投資者有秩序離開，避免產生「骨排效應」；政府手上應該有很多工具可供運用。

3. 應積極投資於各種大型基建，穩定市場信心。另外積極參與大灣區及一帶一路的發展將可令香港再次踏上新臺階。

4. 『---------- Forwarded message ----------
From: CEO <ceo@ceo.gov.hk>
Date: 2009/11/18

Subject: Re: CE's speech in Singapore yesterday
To: George Luk 

Dear Mr Luk,

Thank you for your email of 14 November to the Chief Executive, sharing with us your views.

Yours sincerely,

 (Julia Hui)
 for Private Secretary to Chief Executive

----- Original Message -----

From: George Luk

To: Mr. Donald Tsang

Cc: Mr. Zhang-yutai

Sent: Saturday, November 14, 2009 10:52 AM

Subject: RE : CE's speech in Singapore yesterday

Dear Mr. Tsang,

I fully agree with your view on the CARRY-TRADE of the USD. Ever since the QE (quantitative easing), the actual interest rate of the dollar is even below the yen.

While the U.S./European banks haven't good confidence in lending, the excess of funds in hand has roaming around the world to look for better yield.

In this way, most asset classes are highly inflated, particularly those Asia ns’, economic growth in the region's considered much better than at home.

But this won't be sustainable as the no-employment recovery in those developed countries won't support consumer spending. This will in turn adversely affect Greater China's export. So we have to encourage domestic spending and growth from Lightning-Speed develoment/investment of our infrastructure.

Regards,

George Luk』

Regards,

George Luk

---------- Forwarded message ---------
From: <ceo@ceo.gov.hk>
Date: 2018年11月20日週二 下午5:24
Subject: 給特區的信（２８４）－衝出Comfort Zone
To: George Luk 

George: 

日前的電郵收悉，謝謝你的來郵。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行)  

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 
<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>
<閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在「主旨」寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人謹此致歉。>
<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>

給特區的信（２８４）－衝出Comfort Zone

From: George Luk 

Date: 2018年11月12日 週一 下午1:42
Subject: 給特區的信（２８４）－衝出Comfort Zone
To: Mr. Li Wei <drc@drc.gov.cn>, Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor <ceo@ceo.gov.hk>
Cc: Mr. Frank Chan <sthoffice@thb.gov.hk>, Mr. LAU Kong Wah <sha@hab.gov.hk>, Mr. LAW Chi Kong <scsoffice@csb.gov.hk>, Mr. WONG Kam Sing <sen@enb.gov.hk>, Mr. WONG Wai Lun <sdev@devb.gov.hk>, Mr. Dixon Luk <hk66806686@gmail.com>, George Luk 

李偉先生／林鄭月娥女士：  

1. 港人應走出自己的舒適區，多點看看外面的世界，為未來打好堅實基礎：

粵港澳大灣區建設領導小組正式亮相，意味著什麼？

2018-08-15 17:09:39 來源： 每日經濟新聞

http://finance.ifeng.com/a/20180815/16450778_0.shtml

原標題： 粵港澳大灣區建設領導小組正式亮相，意味著什麼？

2. 《粵港澳大灣區發展規劃綱要》公佈在即，據中新社「@國是直通車」 報導，今天（8月15日），粵港澳大灣區建設領導小組舉行第一次全體會議。中共中央政治局常委、國務院副總理韓正任組長，香港特首林鄭月娥及澳門特首崔世安均擔任小組成員。

值得注意的是，這是首次有港澳特首被納入中央決策組織。

“領導小組”作為中國高規格的議事協調機構，粵港澳大灣區建設領導小組此番正式亮相，意味著什麼？

3. 首次

這兩天，通過港澳媒體陸續披露的消息，粵港澳大灣區建設領導小組這個略顯“神秘”的組織，逐漸進入公眾視野。

8月14日，《澳門日報》報導：“中央政府成立粵港澳大灣區建設領導小組。行政長官崔世安作為小組成員，今日前往北京，參加明日舉行的第一次全體會議。”

上述報導稱，香港行政長官林鄭月娥、澳門行政長官崔世安將首次進入中央層面的小組。

前一天，香港特區政府新聞網也發佈消息，粵港澳大灣區建設領導小組將於8月15日在北京舉行首次會議。文中稱：“林鄭月娥星期二至四訪問北京，以粵港澳大灣區建設領導小組成員身份出席星期三舉行的小組首次會議。”

此外，《香港文匯報》14日也報導稱，為推動大灣區規劃，中央成立高層統籌決策和實施的“粵港澳大灣區建設領導小組”，主管港澳事務的中共中央政治局常委、國務院副總理韓正擔任該領導小組組長;同時，首次有香港和澳門特區行政長官參與中央高層架構的工作，顯示中央對港澳在大灣區建設和港澳融入國家方面，給予充分的重視和信任。

文中還提到，與大灣區建設有關的政策，會“成熟一項推一項”。

4. 慣例

按《人民日報》的說法，“小組治大國，大事建小組”，早已成為慣例。

國務院前副總理曾培炎曾說過這樣一句話：“通過成立跨部門領導小組來組織實施重大戰略任務，是我們黨和政府在長期實踐中形成的一種有效的工作方法。”

正因如此，關於建立粵港澳大灣區“領導小組”的設想和建議，此前一直不絕於耳。

早在去年5月，在廣州召開的粵港澳大灣區城市群發展規劃研究課題彙報會上，課題組副組長、中國國際經濟交流中心產業部部長王福強即提出，建議從中央層面設立粵港澳大灣區工作領導小組。

今年全國兩會，粵港澳大灣區如何進行頂層設計、全盤統籌，也成為眾多代表、委員關注的焦點。

比如，全國人大代表、騰訊董事會主席兼首席執行官馬化騰專門就此帶去一份建議：促進大灣區“決策共商”，建議在中央層面設立發展協調領導小組，由三地政府具體落實決策。

5. 全國人大代表、深圳前海管理局香港事務首席聯絡官洪為民也有相同的訴求。他認為，粵港澳三地“最難啃的骨頭”是如何突破制度壁壘，建議設立發展領導委員會，任何大灣區發展中遇到的難題和問題，都可以向委員會提出請示，由其統籌、決策。

全國政協委員、廣東省政協原副主席溫思美同樣提到，可借鑒京津冀協同發展領導小組的做法,設立國家層面的粵港澳大灣區協同發展委員會。隨後的3月底，香港特首林鄭月娥出席公開活動時透露：去年在北京述職時就提出，希望在粵港澳大灣區成立一個統籌領導小組，在中央層面上對灣區的發展做高層設計。今年在全國兩會上，廣東省也向中央表達了類似的願望，很快粵港澳大灣區規劃將出臺，她也希望這個提議能夠得到最終落實。自去年至今，從政界、商界到學界，一直不乏類似的聲音。

國家行政學院教授竹立家表示，領導小組的首要職能是“決策”，因而組長和副組長通常由層級較高的領導擔任。

比照同樣以特定區域發展為指向的國家戰略，京津冀協同發展領導小組、推動長江經濟帶發展領導小組，均由中共中央政治局常委、國務院副總理韓正擔任組長；而同為“千年大計”的雄安新區，其規劃建設工作領導小組組長則由河北省委書記、省人大常委會主任王東峰擔任。

6. 提速

業內普遍認為，粵港澳大灣區建設領導小組首次會議召開，意味著大灣區建設進入新階段，相關規劃有望陸續出臺。

中國國際經濟交流中心首席研究員張燕生認為，此次粵港澳大灣區建設領導小組召開第一次會議，可以搭建起一個大灣區各方彼此溝通協調的機制，推動大灣區建設提速。

雖然此前外界猜測的《粵港澳大灣區規劃綱要》發佈時間幾度落空，但早在今年兩會期間，國家發改委主任何立峰就曾透露，目前粵港澳大灣區發展規劃綱要的編制工作已基本完成，下一步將加快編制產業發展、交通、生態環境等方面的專項規劃。

而連月來，相關領導的密切視察與溝通，似乎意味著“窗口期”再度臨近。

今年5月20日至22日，韓正赴廣東，調研自貿試驗區建設和深化粵港澳合作等工作。

6月底，韓正在北京分別會見林鄭月娥和崔世安，時間相隔僅僅一天，且主題均為就《粵港澳大灣區發展規劃綱要》聽取意見和建議。

不僅如此，兩位港澳特首近期也頻訪珠三角，不僅考察企業、專案部分重合，與珠三角城市官員會談的議題也高度重合。

7. 統計顯示，自2017年8月至2018年5月，林鄭月娥率領的香港特區政府代表團，先後實地考察、訪問深圳、中山、珠海、惠州、廣州等城市，行程覆蓋珠三角過半區域。

而就在不久前，崔世安率領的澳門特區政府代表團，就粵港澳大灣區合作事宜，先後分三次赴珠三角城市交流，完成珠三角九座城市全覆蓋。

8. 7月13日，廣東省政府官網掛出《廣東省人民政府關於印發實施粵澳合作框架協定2018年重點工作的通知》，其中首要任務就是：由廣東省發展改革委和港澳辦牽頭，“共同落實粵港澳大灣區發展規劃，完善工作機制，協商重大議題和確定合作專案，做好規劃出臺後分工落實、政策解讀、宣傳推廣工作”。這也被解讀為“規劃今年內一定會出臺”。

8月14日晚，新華社發佈文章稱：“在中國發展昂首步入新時代的宏大背景下，粵港澳大灣區建設的藍圖正化為腳步堅實的行動，願景正變成風生水起的現實。”

來源： 每日經濟新聞

9. 以下為部份隣近地區的最新情況供大家分享：

中國城市提升全球競爭力

https://cn.unhabitat.org/chinese-cities-improving-in-global-competitiveness/

內羅比，2018年10月31日 —— 聯合國人居署與中國社會科學院發佈的最新報告《全球城市競爭力報告2018-2019：全球產業鏈：塑造群網化城市星球》顯示，中國城市今年首次名列全球城市競爭力排行榜十強。 廣東省的深圳名列全球城市經濟競爭力排行榜五強，香港、上海、廣州和北京躋身 20 強。

10. 城市競爭力是城市吸引資源、拓寬市場、創造財富、為公民提供充足福利的能力。報告對全球1038個城市抽樣評估，把高收入國家的城市列為最具競爭力的城市。報告記錄了中國城市的強勁增長，中國的城市正在邁進全球最具競爭力城市20強之列。

11.【大省崛起】中國多省富可敵國：廣東省GDP達1.42兆美元，連續29年居中國首位，直逼俄羅斯！

https://fortuneinsight.com/web/posts/3860

2017年中國31省市GDP排名陸續公佈，廣東、江蘇和山東省名列前三位：

廣東GDP達人民幣8.99兆元（1.42兆美元），連續29年居中國首位

江蘇省GDP排第2，達8.59兆元（1.37兆美元），是首次突破8兆元大關

山東省GDP排第3，達7.26兆元（1.15兆美元）

12. 中國多省富可敵國，若折算成美元計，廣東省經濟總量已接近俄羅斯（1.47兆美元），江蘇則接近澳洲（1.39兆美元），而首次突破7兆人民幣的山東省更是已經超過墨西哥。澎湃新聞網報導，從經濟體量排名前十的省分來看，東部地區依舊占據半壁江山，廣東、江蘇、山東、浙江這四個東部省分牢牢把握全國前四的位置。

13. 廣東省將2018年的增長目標定為「7%左右」，與2017年全國經濟增長6.9%相若。在2017年初，廣東的目標亦為「7%左右」，但實際完成7.5%的增長，所以預計廣東2018年的增長也不止7%。報導指出，如果廣東、江蘇、山東各是一個國家，在全世界排名分別為13、15和17位；而中國經濟總量即使減去這三省，也遠超日本排在世界第二位。在全國排第四位的浙江，經濟總量超過荷蘭。

Source:  澎湃新聞

Text by Fortune Insight

Regards,

George Luk

---------- Forwarded message ---------
From: <ceo@ceo.gov.hk>
Date: 2018年10月29日週一 下午4:56
Subject: Re: 給特區的信（２８２）－出口術？
To: George Luk <gl2468@gmail.com>

George: 

10月17日的電郵收悉，謝謝你的意見。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行)  

---------- Forwarded message ---------

From: <ceo@ceo.gov.hk>
Date: 2018年10月27日週六 下午2:09
Subject: 給特區的信（２８２）－出口術？
To: George Luk 

George: 

日前的電郵收悉，謝謝你的來郵。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行)  

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 
<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>
<閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在「主旨」寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人謹此致歉。>
<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>