給特區的信（５１２）－無人有水晶球，完美風暴何時出現？

 

寄件者： George Luk 
Date: 2022年9月20日 週二 下午3:42
Subject: 給特區的信（５１２）－無人有水晶球，完美風暴何時出現？
To: 夏寶龍先生 <service@hmo.gov.cn>, Mr. John Lee <ceo@ceo.gov.hk>
Cc: Mr. Ma Jiantang <drc@drc.gov.cn>, 香港再出發大聯盟 <info@hkcoalition.com>, Dr. CHOI Yuk Lin, JP <sedoffice@edb.gov.hk>, Miss MAK Mei Kuen, Alice, BBS, JP <shya@hyab.gov.hk>, Mr. LAM Sai Hung, GBS <stloffice@tlb.gov.hk>, Mrs. YEUNG HO Poi Yan, Ingrid, JP <scsoffice@csb.gov.hk>, Ms. HO Wing Yin, Winnie, JP <shoffice@hb.gov.hk>, Ms. LINN Hon Ho, Bernadette, JP <sdev@devb.gov.hk>, Prof. LO Chung Mau, BBS, JP <sho@healthbureau.gov.hk>, RTHK <cnews@rthk.hk>, George1 Luk 

夏寳龍先生／李家超先生：

 

1. 之前提及伯南克的「印鈔機」理論在２００２年尾發表幾個月後，聯儲局大幅減息。

June 2003: Greenspan lowers Fed’s key rate to 1%, the lowest in 45 years https://www.cbsnews.com/news/fed-holds-key-rate-at-45-year-low/

 

2. 在二零零六年七月，美國樓價到達高峰，是二零零零年一月份水平的兩倍有多。請參考以下連結「金融海嘯 — 關鍵事件」：https://www.hkeconomy.gov.hk/tc/pdf/box-08q3-c1-1.pdf

 

3. September 15, 2008:

Lehman Brothers announces it will file for Chapter 11 bankruptcy as acquisition talks with Bank of America break down. The filing does not include Lehman’s broker-dealer operations, which Lehman is looking into selling. http://www.ft.com/cms/s/0/52098fa2-82e3-11dd-907e-000077b07658,dwp_uuid=11f94e6e7e94-11dd-b1af-000077b07658.html

 

4. 雷曼破產對市場的影響，請看看以下連結（其中第九頁起描述商業據市場的凍結，及股票市場的下大幅下挫）：

https://www.slideshare.net/prafful16/lehman-brothers-fall

 

5. 問題不一定會以相同形式重覆出現。但誘發問題的原因（印鈔行動），在２００８／０９年的拯救金融海嘯後，却仍以各種不同原因及形式在全球推行，以催谷經濟，制造紙上財富。其間引發多輪資產泡沫，現仍未知何時會或不會爆破？還是只屬杞人之憂？

 

Regards,

 

George Luk

 

 

 

---------- Forwarded message ---------
寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>
Date: 2022年9月9日週五 上午10:46
Subject: Re: 給特區的信（５０９）－In the long run, we are all dead
To: George Luk 

Luk先生:

謝謝你9月7日致行政長官的電郵，我獲授權認收，內容備悉。
 
行政長官私人秘書
(林朗儀 代行)

給特區的信（５０１）－明日大嶼是穩賺的計劃

 交椅洲工程料賺5540億 （保守估計）

賣地收益是9,740億元，成本是4,200億元，那麼交椅洲可以帶來5,540億元的利潤。

寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>

Date: 2022年8月18日週四 上午10:40
Subject: Re: 給特區的信（５０１）－明日大嶼是穩賺的計劃
To: George Luk 

Luk先生:

8月16日致行政長官的電郵收悉，我獲授權回覆。我們已把你的意見轉交發展局參閱。

行政長官私人秘書
(林朗儀 代行)



From:        George Luk 
To:        夏寶龍先生 <service@hmo.gov.cn>, "Mr. John Lee" <ceo@ceo.gov.hk>
Cc:        "Dr. CHOI Yuk Lin, JP" <sedoffice@edb.gov.hk>, "Miss MAK Mei Kuen, Alice, BBS, JP" <shya@hyab.gov.hk>, "Mr. LAM Sai Hung, GBS" <stloffice@tlb.gov.hk>, "Mrs. YEUNG HO Poi Yan, Ingrid, JP" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Ms. HO Wing Yin, Winnie, JP" <shoffice@hb.gov.hk>, "Ms. LINN Hon Ho, Bernadette, JP" <sdev@devb.gov.hk>, "Prof. LO Chung Mau, BBS, JP" <sho@healthbureau.gov.hk>, RTHK <cnews@rthk.hk>, George1 Luk 
Subject:        給特區的信（５０１）－明日大嶼是穩賺的計劃

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夏寳龍先生／李家超先生：

 

1. 下面引用雷鼎鳴的近日文章「明日大嶼效益遠大於成本」，連結：http://francis-lui.blogspot.com/2022/07/blog-post_29.html ，提及的資料，在網上很易找到，原文如下：

「上周談到基建及填海造地可很有效地達到4個目標︰保護香港的儲備，減少被歐美通脹侵蝕及被凍結的風險；帶動經濟增長；使港人住得大一些、價錢便宜一些；化解社會深層次矛盾。但這有一重要前提，基建或填海項目的效益要遠大於成本。現時香港有兩個大型項目正被考慮，一個是明日大嶼，另一個是北部都會區，兩個都符合成本效益的條件，十分值得，今天先談明日大嶼為何是一個優質項目。 

 

2. 明日大嶼第1期計劃是在大嶼山對出的交椅洲附近建一個1,000公頃的人工島，若有第2期，則在喜靈洲附近多填海700公頃，兩個項目加起來共1,700公頃，與將軍澳的1,718公頃相若，但卻遠小於沙田的6,940公頃。 

 

3. 首期可建26萬住宅單位 

建成第1期後，可建15萬至26萬個住宅單位，其中3成是私營單位，7成是公營房屋單位，人口容量40萬至70萬。若建成第2期，則總共可有40萬個房屋單位。我們可先集中在第1期的1,000公頃之上。 

 

4. 交椅洲人工島建成後，其功能遠不止於提供住宅所需的土地，計劃包括建造400萬平方米樓面面積的商業樓宇和辦公室，香港欲發展一個新的商業中心區，這些辦公室十分重要。東亞15國簽訂的RCEP可為香港帶來新的機遇，但這亦會產生新的辦公室需求，若無新的商業中心區，中環的天價辦公室終會成為香港發展的障礙。 

 

5. 它的基建計劃也是矚目的。除了島上的街道及水電煤氣等等基礎設施之外，尚有一條從交椅洲往香港島的運輸走廊（隧道加道路），及連接上堅尼地城的鐵路（幾分鐘可達港島），交椅洲與大嶼山之間另有一條連接道路，及一條到欣澳的鐵路。這些交通基建，除了方便市民的交通之外，對機場也有特別意義，從此機場的乘客可與港島更直接的連起來，就算青馬大橋出現事故被癱瘓掉，空運的貨物及乘客仍有另一出路離開大嶼山。 

 

6. 交通網鞏固轉口港實力 

從上可見，交椅洲計劃帶來的社會效益是多方面的，當中包括政府有多些可用之地，港人的休憩地方增加，香港多了一個龐大的交通樞紐，鞏固她作為轉口港的實力。當然，商業用地及增加住宅供應都是重中之重。不過，在計算效益時，我們大可不包括社會可獲得的重大效益，只狹義地算及政府庫房的財政收入。就算是如此保守地估算，交椅洲的收益也是驚人的。 

 

7. 我們可以只計算為建造私營住宅及商業樓宇的賣地收入。香港測量師學會在2018年曾假設住宅樓面每平方英呎9,000至1萬元，辦公室每平方英呎8,000至1萬元，並從這些假設中推算出賣地收入共有9,740億至11,430億港元。這些假設是用2018年9月的地價作根據，我們知道，中環及金鐘每平方英呎樓面造價等閒5、6萬元，較廉價地區的甲級寫字樓也要萬餘元以上，前發展局局長黃偉綸也認同這些估算。我們可取其少者，即賣地收入可達9,740億元。 

 

8. 成本如何？也是用2018年9月的價格計算，土木工程拓展署的估計如下︰交椅洲人工島的填海1,400億元，島上基建1,160億元，上文提到的4項交通道路、隧道、鐵路等基建共1,640億元，即整個交椅洲工程的計劃成本是4,200億元。不少人有一種印象，以為項目的總成本是6,240億元，但其實額外的2,040億元，是用以支付交椅洲以外的基建與填海，不應包括在內。 

 

9. 交椅洲工程料賺5540億 （保守估計）

賣地收益是9,740億元，成本是4,200億元，那麼交椅洲可以帶來5,540億元的利潤。利率的高低對這估算會有些影響，但作用不大，我不作處理。 由此可知，就算我們不理會公營房屋所用的土地也有巨大的價值，社會效益也很重要，光是造地賣地的財政效益已遠大於成本，建造這項目，可謂藏富於地。 

 

10. 土地涉及很多人的利益，地產商有人贊成有人反對，視乎他們現時持有甚麼地。我可管不了他們之間的利益衝突，只是依理而說。不過，社會中也有一些爭議，下月有機會我將討論一下反對者的意見及評價其對錯。 (晴報，經濟日報 2022-7-29) 」Ends

 

11. 其實關於尋覓土地的討論，並非始於「２０１８年土地大辯論」，而是由回歸時董伯伯提出「八萬五」時已經不斷觸及，只是不斷被拖拖拉拉而已。希望大家不要再拖，速速開展工程。

 

Regards,

 

George Luk