香港的願景（８２）－ 城鎮體系（２）

寄件者： George Luk
日期： 2013年7月26日上午12:19
主旨： 香港的願景（８２）－ 城鎮體系（２）
收件者： "Mr. Li Wei" , "Mr. C Y Leung"

李偉先生／梁振英先生：

1. 就香港來說，整個城鎮體系的發展，從二次大戰以來，一直都為本港市民及世界各地所讚許。由於從大陸遷移來港的人力，財力及技術，令城市發展興旺，各業薈聚，人口從1945年尾的七十多萬，躍升至1950年的2,300,000多萬，再增至1960年的三百萬餘，1970年代初的四百萬餘。整個人口增長呈幾何級上漲，絶對稱得上失控，卻又做就了香港的爆炸性發展。

2. 60-70年代，基本絶大部份人口居住及工商業操作，都是在比現時小得多的港島及九龍市區。由於港人的獅子山下精神，不單止開拓了新九龍，觀塘香港仔柴灣等地區，乃至在這三四十年間，因應地理環境而裁剪出來，發展了九至十個新市鎮，為港人增添大量環境優美的公私營居所。

3. 城市高度發展，既令不少商人及地產商得益，亦大量增加就業，並促進全港市民續步邁向富裕。由於97年之前的四十多年，香港一日千里，人口由三百萬急增倍餘至六百多萬，工商業極度旺盛，無論住宅、寫字樓、工廠、鋪位、工貿倉庫，各類型樓房需求甚殷，加上連年均有平均以上的通脹率，令各類樓房價格一直上升，幾十年來從地產商手上買入各類型住宅、寫字樓、工廠、工貿倉庫等等單位的市民及小商人，間接直接受慧於樓價幾何級上漲，不知凡幾。至於每人的得益，則視乎持貨多久及何時買進／賣出。除了極少數發展商外，差不多大部份都是好像麵包師傅，買入麵粉，做好麵包，賺到適當利潤便賣出；因為持有過多未出售單位，對他們來說，亦是有不同的風險，如加息、樓價跌、市道逆轉等等，賣出了便可以正正式式將利潤入袋。

4. 其實市面上約140萬個住宅，以及幾十萬個工商單位，原業主或其後的交易者，極可能都是樓價上升的得益者。70年代以來買入的（之前一般小市民多不知如何置業），大部份人都會是受慧者，其間因買賣不合時宜而受損的，則只能怪自己的眼光，不應怪責他人。所以我認為這是一個有好發展的城市，令一般小市民有可以積聚財富的機會。試想想若香港停滯不前或倒退，好像很多現時的歐美城市－－甚或像底特律，人口由50年代高峰時的180萬，減至現時不足一半的70萬，罪案及失業率狂升，哪有人願意留守，更遑論買樓。

5. 在98-07年間，由其是通縮及樓價大幅下瀉的六、七年間，發展商出盡八寶去找買家，他們不是為等待好價錢而沽才揸貨，而是找不到買家去分担風險，惟有揸住現貨並去捱利息。亦是大量二手及一手樓盆爭相揾買家，導致樓價下瀉了近七成，但香港是個細小的外向型經濟體，很多時候亦身不由已，嚴重受到外圍影響。還好跟着的幾年，復原得很快，才形成今天的缺地缺樓。

6. 所以其實近二百萬私人物業（包括工商物業）， 及46萬5千多資助自置居所，已經為四、五百萬業主及其家人帶來居所，及有機會帶來物業的幾倍甚至更多的增值（財富）。另方面租住公屋又已經令200多萬低下階層受慧，有人曾說這好像中了小摇彩。所以其實現時急於找居所，是一些較為不幸的一批低下草根階層，及已成年又想跟父母分開住的青年人，政府應盡快正確處理好這問題。

7. 大陸幾百個城市正在重演這個「均富遊戲」：早期買房子的人，很可能會享受到日後的升值，亦是為何大陸的樓價總是壓不下去；因為他們看到港澳的物業市道發展。

Best Regards,

George Luk