香港的願景（８３）－ 城市體系（３）

寄件者： George Luk 
日期： 2013年8月1日上午10:54
主旨： 香港的願景（８３）－ 城市體系（３）
收件者： "Mr. Li Wei" , "Mr. C Y Leung" 

李偉先生／梁振英先生：

1. 城市在高速發展的過程中，很多時候都為市民帶來各種形式的共贏機會。當人們從散居於各地農村，聚集成市鎮甚或大城市，就會因為大量人群的各種不同需要，創造大量的就業及發展機會。試想想早期美、加的中西部因為農牧業發達及礦產豐富而造就了無數新市鎮的誕生，同時為市民及相關人士帶來財富。

2. 本地房地產被認為較易創造財富的行業，一般人覺得是富商巨賈的遊戲。但若然市場上没有購買的散戶，遊戲便戛然止於社會的少數中上階層。由於買賣方式從整棟，轉到分層／分單位及分期付款後，基於極之大的需求碰上極之大的散戶買家羣，遊戲從５０年代末開始，一直到今天都是港人最喜愛的「大富翁」遊戲。中間偶爾因為政治、社會、經濟及不同人的運氣、際遇，各人會各有得或失，但整體地產樓房的價格，長期而言都是處於上升通道，替市民及其家人帶來相當多的財富。

3. 除了部份商場、寫字樓、酒店及預作收租的投資物業外，絶大部份地產發展商（相信只有少數的一兩個除外），都會以「賣樓花」方式，將物業出售給一般小市民，儘早鎖住利潤，這樣的做法好像是衆人夾錢給他們做生意，預先封了蝕本門；同時為了追求更大利潤，另謀其他更多項目發展，將已建成的樓房這隻「不斷變大的金鵝」賣出，將日後的升、跌由市民去承接；激活越來越活躍的私人房地產交易市場，形成一個所有參與者都有機會富裕（或失落？）起來的大循環。至今為止涉及140多萬個私人住宅，465,000多資助自置居所，幾十萬個私人擁有的工商業單位及鋪位等等。

4. 70年代尾，灣仔市中心的高層單位，約四百元一呎（建築面積計，下同），已經是超貴；不到兩三年，沙田市中心的好運中心高層，亦只要四百多元。同時期四大地產商合作的沙田第一城，80年時曾叫價一千元一呎，至84年因中英談判，港人信心下跌而跌至四百餘一呎。一個約400呎的小單位，跟發展商買的價錢，十八萬都不到；而最高層連天台的一千呎單位，六十萬已經有交易，90年代初，很多市區一般住宅，都是介乎千多至二千元一呎。雖然經過多次政治、經濟、金融及社會動盪，今天大部份都升值不少，由兩三倍至十多廿倍不等，同時賺到數年至數十年的居住。另方面也可以將細樓慢慢根據個人及社會經濟狀況，去換大一些的樓房以改善居住環境；甚至有些朋友將樓房賣出，拿着得來的金錢，移民外國時買到不錯的房子。

5. 當然社會上有不少低下草根階層，從來做夢也没有想過買自己的房子；還有遭遇比較差的、不幸的、身體殘障甚或不能自己照顧自己的人，但由於身處富庶的香港，可以得到各種不同的社福、公屋、子女教學及衛生醫療等等的照顧。

6. 雖然大家都不太希望房地產行業獨大，但事實上與房地產有關的各式各樣不同的行業及其數量，又是不能忽視的。房地產帶來給政府的收入，不是單單賣地所得，所有跟着的一連串行業所帶動的經濟活動，非常非常之多。另外因為進入城市生活的大量居民，需要住房及配合他們居所的交通基建、醫療、教育、文娛、體育及社區設施，在規劃、設計、建造以至日常運作，都創造出極多的工作機會。另一不能忽視的，地產樓房帶給全港市民數以萬億計的財富，地產商在這方面取得的分額可能多些，那是因為他們處於整條產業鏈的主要位置，任何市民若身處相同位置，都會有機會取得不同程度的利益。對於來自五湖四海的人，各有不同遭遇，有不同訴求、抱怨、予盾，是很自然的事，大家應和衷共濟去解決問題，訴諸激烈行動，可以作為情緒發洩的一個途徑，但終究要理性地去研究解決辦法。

Best Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： CEO
日期： 2013年7月30日下午4:44
主旨： Re: 香港的願景（８２）－ 城鎮體系（２）
收件者： George Luk

George Luk 先生:

7月18-26日致行政長官的電郵收到，我獲授權認收。

行政長官私人秘書
(姚一風 代行)