給特區的信（３２０）－披荊斬棘，確保一矢中的

寄件人： George Luk 

收件人： Wallace CK Yau 

副本抄送：George1 Luk 

傳送日期： 2019年8月9日星期五 上午10:42:36 [GMT+8]

主旨： 給特區的信（３２０）－披荊斬棘，確保一矢中的

Wallace：

1. 非常認同你們所說：自從０８金融海嘯後，各國的救市行動，令全球游資泛濫，引致各地的資產價格狂飆，貧富懸殊加劇，民生困苦，是這次「反修例事件」變成引爆所有民怨／民憤一發不可收拾的主因。當然年輕人及退休人士所受困擾更甚，微薄的收入／積蓄難以維持最起碼的生活。

2. 其實政府在０９年以來，早已發現問題並作出應對，請看看以下舊電郵：

『From:  CEO <ceo@ceo.gov.hk>
Date: 2009/11/18
Subject: Re: CE's speech in Singapore yesterday
To: George Luk 

Dear Mr Luk,

Thank you for your email of  14 November to the Chief Executive, sharing with us your views.

Yours sincerely,

 (Julia Hui)

 for Private Secretary to Chief Executive

 ----- Original Message -----

From:  George Luk

To:  Mr. Donald Tsang

Cc:  Mr. Zhang-yutai

Sent:  Saturday, November 14, 2009 10:52 AM

Subject:  RE : CE's speech in Singapore yesterday

Dear Mr. Tsang,

I fully agree with your view on the CARRY-TRADE of the USD. Ever since the QE (quantitative easing), the actual interest rate of the dollar is even below the yen.

While the U.S./European banks haven't good confidence in lending, the excess of funds in hand has roaming around the world to look for better yield.

In this way, most asset classes are highly inflated, particularly those Asia n’s , economic growth in the region's considered much better than at home.

But this  won't be  sustainable  as the no-employment recovery in those developed countries won't support consumer spending. This will in turn adversely affect Greater China's export. So we have to encourage  domestic spending  and growth from  Lightning-Speed develoment/investment of our infrastructure.

Regards,

George Luk』及

『---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： George Luk 日期： 2011年6月20日下午11:23
主旨：香港的長遠規劃（3）
收件者： "Mr. Zhang-yutai" <drc@drc.gov.cn>, "Mr. Donald Tsang" <ceo@ceo.gov.hk>

Dear Messrs Zhang/Tsang,

土地從來都是人類最重要的資源，空間亦是絶對重要的。香港一直在各方面都非常進步，但在最適宜人居方面，只能排在中下游，與前廿名相比，真是相去甚遠。缺乏土地來發展，應該是主因。

最多港人移民的地方，如多倫多、溫哥華、三藩市灣區、悉尼、墨爾本等，都是面積大香港八至廿多倍的，人口並不比香港多，却都是全球最宜居城市。

香港為何不能擠身其中，相信與我們的空間太少，地域太狹隘狹小，而人太擠迫有莫大關係；還有就是本地的屋價（不是分層樓價），是說港島南、半山、沙田、大埔或粉嶺上水等獨立屋，直是超天價，非要幾千萬至１０億、８億不可。請參考下面兩條link（應仍可用） :--

http://www.marketwatch.com/story/the-10-most-expensive-us-cities-to-buy-a-home-2011-06-15?link=MW_popular

June 15, 2011, 5:00 a.m. EDT

The 10 most expensive U.S. cities to buy a home

California locales lead the way when it comes to high-price housing

http://www.marketwatch.com/story/the-10-most-affordable-us-home-markets-2011-06-15?link=MW_story_popular   

June 15, 2011, 5:01 a.m. EDT

The 10 most affordable U.S. home markets

Weak local economies take toll on home prices in these cities

由最平的６萬多（平均價）至最高的２．５百萬美元一間，簡直就是天方夜談。應該說是太多香港人喜歡７００多萬人擠在一個像小城一般的所謂市區（不到２５０平方公里），而市場學上的供求失衡，就為商人制造機會。

粤港政府為何十多年來都不好好為港人創造空間，讓香港跟深圳、東莞、惠州、澳門、珠海、及中山融合成一個近２萬平方公里的大面積區域，加上良好、便捷的過境交通，為港人增加空間，打造好的環境。請看看北京以往的構思（附件）及一直的努力，相信特區應好好思量一下。

政府要好好加大力度，不能再墨守成規，讓其他人幇手打理香港，以騰出人力跟廣東做好融合。

Best Regards,

George Luk

---------- Forwarded message ----------

From:  George Luk 
Date: 2011/6/18
Subject: 香港的長遠規劃（２）
To: "Mr. Zhang-yutai" <drc@drc.gov.cn>, "Mr. Donald Tsang" <ceo@ceo.gov.hk>

Dear Messrs. Zhang/Tsang,

香港人一直都有個很大的鬱結，在外國我們的親朋戚友，一般都是居住大屋，環境一流。相比其他發達地區，香港人可支配的入息（disposable income）比同GDP per capita 的地方大很多，因稅收低及購買力極高。卻要困在1,100平方公里的地方，幾百萬人居於其中不到 250平方公里的市區或衛星城市中，空間太少了。

在外地，自駕遊可以穿州過省，非常暢快。在港就天天都只是走不出工作、購物、家中這壓迫感非常大的地方，連道路及休憩都是那麼困迫。我們應好好籌劃一下，如何令港人吐去心中的不快，如何可以擴大我們的工作、生活空間。

Best Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： CEO <ceo@ceo.gov.hk>日期： 2011年6月20日下午5:49主旨： Re: 香港的長遠規劃（２）
收件者： George Luk 

George Luk 先生:

6月10日和18日致行政長官的電郵，我獲授權認收，內容備悉。

行政長官私人秘書
(姚一風 代行)』

3. 百物騰貴、入不敷支的主因是地價過高，帶來房租、舖租超高所引致。為何地價貴，原因多籮籮，不一定是地產商的傑作。反對派及壓力團體的拖拖拉拉及他們的同道人在議會的留難下，令到生熟地都供不應求，麵粉少麵包自然貴，這是整個供應鏈出了很大的問題所致。

4. 現在最急切要應對的，是政府要「承諾兩或三年內，可以實際供應市場的（土地及公屋單位），以解草根階層之困」。之後如何確保供應當然也是要務，否則類似的騷亂事件，會變成特區的風土病，三數年出現一次。

5. 面對日趨轉弱的經濟，派糖亦可能對零售、消費起到提振作用。

6. 過去這十年，香港的發展（特別是土地供應方面），因為反對派及泛民、壓力團體的阻撓，跟鄰近的省市比，幾乎好像停頓下來。政府及各建制政黨必須急起直追。

George

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 

<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>

<閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在「主旨」寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人謹此致歉。>

<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>

給特區的信（３１９）－一矢中的

寄件者： George Luk 

Date: 2019年8月7日週三 上午10:31
Subject: 給特區的信（３１９）－一矢中的
To: Wallace CK Yau
Cc: George1 Luk 

Wallace：

1. 兩年前的７月１日，國家主席習近平來香港主持第五屆特區政府就職典禮，在典禮上的發言內容是驚人的，他很直接地指出香港「住房民生問題比較突出」（中央領導人一般不會如此直接的點評香港特區的施政問題）。

2.  可見，香港住房問題的確已經重要到中央最高領導不得不公開出聲指示，這也是說，如果新特首林鄭月娥無法好好地處理這個問題，就會被中央問責。因此，相信林鄭月娥一定會竭盡所能去處理這個問題。過去5年，前特首梁振英說房屋問題是「重中之重」，未來5年，房屋問題會比「重中之重」更重。

3.  習近平也很清楚地說明要好好地處理青年問題，不要讓年輕人感到前途暗淡而不滿。（請重温給特區的信（２４４）－重中之重，連結：

https://jet2468.blogspot.com/2017/07/blog-post.html）

4. 其實香港社會上很多議題都是番炒又番炒，曠日持久，問題日積月累，小事變大事，大事更隨時變成社會矛盾。個人感到所謂社會深層次矛盾，其實跟香港政府的决策過程極度冗長緩慢，有莫大關係。社會並非無能力去找出問題的成因，策動、規劃、或缺乏執行能力，而是我們的决策過程真的出了問題。

5. 翻來覆去都是幾個老舊問題。以下是雷鼎鳴的一篇七年前的文章，其實其他學者、評論員以至議員、官員，在之前及之後都有極多不同角度的觀點及建議，但都只是得個講字，立會否決或拖延之下，行不得也哥哥。 請看看香港人自己制造出來的問題，在這幾個月的民憤給引爆出來：

給特區的信（２４０）－香港樓價高企的原因

https://jet2468.blogspot.com/2019/08/blog-post.html

給特區的信（２４７）－人為的資源短缺！？

https://jet2468.blogspot.com/2017/09/blog-post.html

土地制約（２）

https://jet2468.blogspot.com/2017/05/blog-post_16.html

給特區的信（２６９）－人的尊嚴及社會公義何在？

https://jet2468.blogspot.com/2018/04/blog-post_29.html

6. 每個人都在下意識拿香港去跟新加坡比，每個人的眼裡似乎都有一個自己所理解的新加坡；但問題的關鍵，還是需要民間和政府勇於面對香港自己的實際困難和利益衝突，以建設性的包容態度，消弭分歧，凝聚共識，為城市發展的出路找出方向。 給特區的信（３８）－ 無奈 & 給特區的信（３９）－ 無奈（２），很清晰的說出特區政府及港人的無奈：

https://jet2468.blogspot.com/2014/03/blog-post_31.html

https://jet2468.blogspot.com/2014/04/george-luk-201443-mr.html

George

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 
<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>
<閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在「主旨」寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人謹此致歉。>
<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>

給特區的信（３１８）－香港陷入死亡邊緣？(Revised)

寄件者： George Luk 

Date: 2019年8月5日週一 下午2:51
Subject: 給特區的信（３１８）－香港陷入死亡邊緣？(Revised)
To: Wallace CK Yau 

Wallace：

謝謝送來以下的文章及附件，很好的說出今天港人的恐懼及引致有良知的沉默大多數在「謊言與暴力面前噤若寒蟬」：

香港已死  （亞洲週刊，７月７日版） 

陳莊勤 - 民主黨創黨成員

過去幾星期，香港經歷了一場回歸以來最大的政治風暴。因特區政府提出修訂《逃犯條例》而引發反對派與政府對著幹，鼓動多數對修例內容根本沒有深入瞭解的人，恐怕因輕微罪行而會被引渡到內地受審的恐懼，而引發數十萬人上街，並且爆發暴力衝突。事件結果引致政府暫緩推動修例。整件事件由發生以至政府決定暫緩修例和後續事件，凸顯了一個令人痛心的現象：香港已死。

香港已死在於：（一）部分群眾選擇相信謊言，並且沉醉在這種謊言構建的亢奮中。（二）社會上氾濫著一種以對年輕人愛護為藉口的矯情、包庇暴力，將施暴者美化為英雄而無人譴責。（三）政府在面對邪惡的暴力與無恥的謊言的不濟；無力駁斥謊言，甘於向暴力屈服。（四）有良知的沉默大多數在謊言與暴力面前噤若寒蟬。

從整件事的發酵以至後來的演變，不難看出反對派反對《逃犯條例》修訂而策動的一連串群眾運動是經過精心部署的，由文宣、引入外國勢力幹預到實際行動的仔細分工均經過詳盡而細心的策劃。

針對市民對中國法制與司法的不瞭解從而缺乏信心，反對派利用市民不瞭解修訂 《逃犯條例》內容，蠱惑人心，危言聳聽並製作大量盡是謊言的失實短片，以謊言恐嚇香港市民會因修例而被隨便引渡回內地。反對派政客這種以謊言為恐嚇，以達到鼓動對修例不瞭解的市民盲目反對修例的目的，已不再是對修例的理性討論，而是對修例的惡意抹黑、和不道德的欺騙誤導群眾。

6月9日民陣發起反修例大遊行，號稱有103萬人參與，更是無恥謊言。警方數字指出遊行人數高峰期有24萬。香港科技大學雷鼎鳴教授以由出發地維多利亞公園到政府總部終點，3公里路程開放的一邊行車綫路面寬10米計算馬路路面面積有3萬平方米，加上遊行下半段開放馬路兩邊行車綫全部路面，計算出遊行人士佔用的總路面面積共有4.5萬平方米。以當日遊行隊伍站滿了遊行路面面積、隊頭到了政府總部維園仍有1.8萬人等待出發計算，雷教授估算的總人數是20萬左右。

及後6月16日遊行民陣說有200萬人參與，警方數字是33.8萬人，雷教授估算的數字是40萬。

用雷教授的估算方法，不管準確度偏差有多少，都可以看出民陣數字的嚴重失實誇大。以6月9日的遊行為例，假若有103萬人參與，以可供遊行人士站立的地面面積共只有4.5萬平方米計算，相等於遊行路面上及維園內，每平方米需要容納23人站立而且可以有足夠空間讓他們走動，亦等於一個50平方米的住宅單位元元需要擠滿1140人同時站立及可以讓每一個人有空間可以自由走動，這可能嗎？

其實無論是20萬或是24萬，以至後來在6月16日遊行警方估計的33.8萬或雷教授估算的40萬，都是值得尊重和重視的人數，民陣實在沒有必要把人數5倍的誇大。民陣把遊行兩次人數分別5倍誇大為103萬及200萬，目的只是以虛假數字增加聲勢、吸引國際注意。眾多香港媒體也毫不專業，單方引用民陣數字，使民陣的虛假欺騙數字成為歷史紀錄。

6月12日特區政府擬將《逃犯條例》修訂案提交立法會二讀，大批反對修例群眾聚集立法會及金鐘一帶，一些以口罩蒙面的年青人，不斷掘起地面的地磚及拆掉路邊圍欄的鐵枝。到了下午3時半左右，在立法會大樓外的蒙面年青人露出了他們暴徒的真面目，開始瘋狂向在場守護立法會大樓的員警如雨下搬掟磚及投擲鉄枝，把員警逼退到立法會大樓內。

在面對暴徒以可以殺人的磚頭及鐵枝的瘋狂攻擊，警方防暴隊開始還擊，向暴徒發射催淚氣體及布袋彈，打傷了一些暴徒。

反對派在這時便立即指摘警方對年輕示威者施以暴力，明顯傾向反對修例的本地媒體也不斷播出暴徒披血的畫面，而輕輕帶過及甚而不報道暴徒向警方人員投擲可以殺人磚頭及鐵枝的事實。更令人嘔心的是一眾反對派政黨頭目以至反政府的過氣高官，公然在電視鏡頭前說謊，說沒有看見暴徒掟磚，這種無恥謊言，超越了任何有良知的人的底線。

這種無恥謊言，目的是惡意鼓動更多群眾針對警方、針對政府。

在6月12日的暴力衝突後，以「香港媽媽」為名，販賣廉價的矯情說什麼淚求員警不要打小孩。這種別有用心的氾濫矯情，掩蓋了警方以武力對付的是一班首先發難攻擊員警的暴徒、而不是他們口中的和平示威學生、無知小孩的鐵一般的事實。這種為反政府、反警方而無所不用其極的扭曲事實、以販賣廉價矯情欺騙群眾的手段實在令人不齒。

而可惜的是，很多香港市民便是喜歡選擇接受這種謊言推動的氾濫矯情。而更令人失望、特別是沉默大多數支持特區政府施政的人失望的是：特區政府就面對無恥的謊言和邪惡的暴力的不濟。

在邪惡的暴力面前，特區政府跪低。警務處長在律政署仍未硏究證據及決定該以什麼罪名檢控施暴者前，已說未必一定會以暴動罪起訴6月12日的施暴者。作為眾多被暴徒施襲含冤被屈的警務人員的最高領導人，竟然在邪惡勢力聲大夾惡（大聲又兇惡）下跪低了。

事實上，掘地磚是刑事毀壞，拆掉及管有圍欄鐵枝是藏有攻擊性武器，都是可坐牢的嚴重罪行，更別說以這些地磚及鐵枝攻擊員警傷人以至意圖謀殺這些更嚴重罪行。一眾反對派政客怎可以將這些人美化為英雄？特區政府怎可以在這些人的暴力面前屈服？

在反對派激烈反對修訂《逃犯條例》的同時，個別戀殖過氣與現任政客和戀殖過氣高官，跑到歐美遊說，引來美國一些國會議員提出修訂美國《香港政策法》提案，說若香港通過修訂《逃犯條例》，美國便可能對相關政府官員及決策者制裁，禁止他們進入美國、甚而凍結他們在美國的資產。

個別行政會議成員，怕到不了美國探望子女，怕他在美國的資產被凍結，而紛紛勸說特首停止修例，向謊言及暴力屈服。反對派為反特區政府而反對一次正當的修例，當權者為經濟利益而在謊言與暴力和恐嚇下跪低，這便是香港的悲哀。

香港已死，死於這麼多人甘願接受謊言、顛倒黑白而是非不分；死於特區政府及主導政府決策的利益持份者，在邪惡的暴力與無恥的謊言面前和外國勢力幹預恐嚇下屈服，向謊言和暴力投降。

在政府決定暫緩修例後的示威中，兩個20歲才出頭的衣著時髦年輕少女，拿著一個紙牌，上面寫著「I DONT NEED SEX THE GOVERNMENT FXXKS ME EVERYDAY」（我不需要性，政府每天在X我）。

從衣著可以看出這兩位女士是在豐裕的環境下長大，享受特區政府提供的醫療保障與免費基本教育。無疑他們的上一代及再上代，可能為了他們這一代的豐裕生活，而須拼手抵足，甚至可能受過不少苦。但他們這受呵護的一代，有什麼資格說：THE GOVERNMENT FXXKS HER EVERYDAY ?

自2014年非法佔中至今，香港出現了很多很多這樣反智的年輕人。在佔中「違法達義」的歪理、 在反對派逢政府必反的謊言下，造就了這不懂感恩的一代。可惜的是，以「THE GOVERNMENT FXXKS ME EVERYDAY」為口號氾濫假情假意騙人同情的矯情，又吸引了大批的反智支持者。

特區政府暫緩推動修訂《逃犯條例》，一眾口罩蒙面青年以勝利者姿態佔據政府總部面前的龍和道堵塞來往車道，員警不敢清場，後來新聞報道堵路者「釋出善意」解封龍和道。這是什麼世道？有人違法堵塞道路警方不敢處理？而要等這些違法者「釋出善意」才能示路面重開？

猙獰的反政府反警隊勢力包圍員警總部以鐵鍊把員警總部後門鎖上，不斷以粗口辱罵警員，警員連反應的勇氣也沒有了？誰指令他們要屈這口氣？猙獰的反政府反警隊勢力對執勤警員人肉搜查起底，並對警員及警員家屬進行恐嚇，而政府竟然對此視若無睹，也束手無策。

香港已死。

《逃犯條例》修訂在暴力脅逼下暫緩，立法會主席隨即要將在審議中、反對派政客激烈反對的《國歌條例草案》也擱置了，特區政府也匆匆同意。面對反對派挾持街頭的磚頭暴力激烈反對的，特區政府以至立法會什麼也不能幹了？

反對派甚而已明言下一目標是以同樣的方式反對大嶼填海計劃。反《逃犯條例》修訂給予了反對派一個明確的啟示：用謊言與街頭的磚頭暴力構建的暴力街頭政治，可以令這不濟的政府在任何政策上屈服退縮。

更恐怖的是，面對反對派政客夥同暴徒的謊言與暴力，仍有良知的沉默大多數選擇了鑽進「沉默的螺旋」而噤若寒蟬。

Regards,

George Luk

附件：

阻人揾食，尤如殺人父母！

2019年8月4日 星期日

全香港所有人的十一大訴求：
1. 重啟逃犯條例立法工作
2. 肯定612違法暴動定性
3. 追究所有違法暴徒刑責
4. 成立獨立委員會，徹查泛民議員   有否參與，煽動，協助暴力動亂及非法集會
5. 全面落實廿三條立法
6. 禁止幪面遊行示威立法
7. 禁止侮辱紀律執法人員立法
8. 徹查境外反華組織在特區香港活動情況及資金流向
9. 解散香港電台
10. 向申請遊行不反對通知書的人 追討被破壞設施的修復費用
11. 要求警方强硬執行 以警力制暴，全力拘捕所有 任何曾經衝擊 破壞 刑事 恐嚇  聚衆生事 暴徒！

請政府立刻回應
你有訴求，我也有訴求，這才是民主！

https://mid-agewoman.blogspot.com/2019/08/blog-post_4.html

中國香港人的十大訴求：

1. 重啟逃犯條例立法工作
2. 肯定612違法暴動定性
3. 追究所有違法暴徒刑責
4. 成立獨立委員會，徹查泛民議員   有否參與，煽動，協助暴力動亂及非法集會
5. 全面落實廿三條立法
6. 禁止幪面遊行示威立法
7. 禁止侮辱紀律執法人員立法
8. 徹查境外反華組織在特區香港活動情況及資金流向
9. 解散立法會
10.解散香港電台

請政府立刻回應

https://news.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=28417992&extra=&page=1

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 

<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>

<閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在「主旨」寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人謹此致歉。>

<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>

香港的願景（４１）－ 回顧與前瞻（２）：重溫港深共建世界金融中心及附件

請留意躭誤了的四年多時間，其他地方已經急急從後越追越近，很快便會超前；香港不能只靠食老本。

寄件者： George Luk 
日期： 2012年7月1日下午8:10
主旨： Fwd: 香港的願景（４１）－ 回顧與前瞻（２）：重溫港深共建世界金融中心附件
收件者： "Mr. Li Wei", "Mr. C Y Leung" 

李偉先生／梁振英先生：

➊ 知道新一屆政府，有很多重要的社會民生工作要開展；本來作為普通市民，不應催促太急。

➋ 但主題所提到的港深構築中國的（或可說是亞太地區）全球金融中心，極需加速推行；一來已籌劃多年，二來世界金融風險正在持續升温，各種金融基建及措施，有助本地及大陸避險（香港作為大陸的金融防火牆，對整個大中華地區都會裨益的）。

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： CEO 
日期： 2012年6月29日下午8:16
主旨： Re: 香港的願景（３７）－區域發展對各種體制改革的重要
收件者： George Luk 

George Luk 先生:

6月19日至25日致行政長官的電郵收到，我獲授權認收。

行政長官私人秘書
(姚一風 代行)

附件及港深邊境多年前已預算發展的部份地區地圖 :-

From: FSO
Sent: Monday, September 21, 2009
To: George Luk
Subject: Re: Updated version of 如何构筑中国的世界金融极 From 综合开发研究院（中国·深圳）又称"中国脑库"，英文缩写CDI

Luk先生：

   

    謝謝您於九月八日致財政司司長的電郵，就香港的金融體制發表寶貴的意見。本辦已把您的電郵轉交相關政策局參閱。

   

    敬頌

秋安。

   

財政司司長辦公室政務主任鄭青文

----- Original Message -----

From: George Luk

To: Mr. Zhang Yu-tai, Mr. Donald Tsang

Cc: George Luk

Sent: Tuesday, September 08, 2009 

Subject: Updated version of 如何构筑中国的世界金融极 From 综合开发研究院（中国·深圳）又称"中国脑库"，英文缩写CDI

Dear All,

Quote from the article :-

在相當長的時間內，
中國金融體系並不能完全開放。也就是說，中國的金融體系在
短時間內難以有效地與國際金融體系完全接通，因此無論上海、
深圳、北京或天津都只能扮演國家或區域金融中心的角色，並
不能真正成為國際金融中心，更何況全球性金融中心。好在中
國還有香港。香港在中國改革開放的前三十年中，作為中國接
通全球資本的橋頭堡，對中國經濟的發展起到了重要的作用。
在中國構築世界金融極的過程中，更需要充分利用香港目前作
為國際金融中心的重要影響力。

香港憑藉優越的地理位置、成熟的法制環境、適當而有效
的監管環境、自由的商業環境、優惠的稅收條件和良好的語言
文化環境，近年來在中國大陸經濟快速發展的有力支撐下，以
及在中央政府的多方支援下，其國際金融地位正在迅猛地提高。
在前三期GFCI 中，香港名列第三，僅次於倫敦和紐約。不過，
香港作為一個小型經濟體，如果僅憑自身發展，很難成為一個
可以與倫敦、紐約看齊的全球性金融中心。香港的國際金融中
心地位也受到亞洲其他城市的嚴重挑戰，在GFCI4 中香港已經
落後於新加坡名列第四。香港要成為世界金融極，必須要高度
地融入到中國經濟體系之中，必須加強與內地的合作，特別是
與深圳的合作。

在“一國兩制”的背景下，香港與中國內地目前使用兩種
貨幣，採用兩種不同的金融體系，適應不同的金融制度。在中
國內地金融體系不完全開放的條件下，香港要與中國內地金融
體系全面貫通是非常困難的。因為，如果中國內地金融體系全
面對香港開放，則等同于中國內地金融體系向全球完全開放，
這在相當長的時間內是不現實的。香港與中國內地金融體系的
接通最好是以點對點在風險可控制的情況下實施，而最合理的
一個點就是深圳。深圳是中國內地唯一一個與香港直接在地面
上連通的城市，在地理區位、歷史文化、經濟結構、人緣關係
和語言環境等方面，港深之間有著天然的合作基礎。港深構建
國際大都會正在積極實施之中，並已經成為國家戰略。通過一
定的技術措施，在風險可控制的範圍內，打通港深之間金融合
作和資本流動的制度性障礙，是中國構建世界金融極的最理想
路徑。

Best regards,

George Luk

給特區的信（２４０）－香港樓價高企的原因

---------- Forwarded message ---------
寄件者： George Luk
Date: 2017年6月17日週六 下午6:08
Subject: 給特區的信（２４０）－香港樓價高企的原因
To: Mr. Li Wei <drc@drc.gov.cn>, Mr. C. Y. Leung <ceo@ceo.gov.hk>, Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor <ceeo@ce-elect-office.hk>
Cc: Mr. Anthony Cheung <sthoffice@thb.gov.hk>, Mr. CHEUNG Wan Ching <scsoffice@csb.gov.hk>, Mr. LAU Kong Wah <sha@hab.gov.hk>, Mr. MA Siu Cheung <sdev@devb.gov.hk>, George Luk 

李偉先生／梁振英先生／林鄭月娥女士：

1. 其實香港社會上很多議題都是番炒又番炒，曠日持久，問題日積月累，小事變大事，大事更隨時變成社會矛盾。個人感到所謂社會深層次矛盾，其實跟香港政府的决策過程極度冗長緩慢，有莫大關係。社會並非無能力去找出問題的成因，策動、規劃、或缺乏執行能力，而是我們的决策過程真的出了問題。

2. 翻來覆去都是幾個老舊問題。以下是雷鼎鳴的一篇七年前的文章，其實其他學者、評論員以至議員、官員，在之前及之後都有極多不同角度的觀點及建議，但都只是得個講字，立會否決或拖延之下，行不得也哥哥。

3. 香港樓價高企的原因 (雷鼎鳴)  12/08/2010

港人都知道，香港的房屋很貴，但貴到什麼程度？我們付出的代價，與得到的居住質量相比是否「合理」？答案恐怕要作一些國際比較才可獲得。

我有個習慣，每到訪一個大城市，若有機會，都會打探那裏的房地產形勢。這個月在加州灣區停留了幾天，當地的名勝我早已熟悉，無興趣尋幽探勝，於是驅車到各大樓盤「運吉」，倒也使我大開眼界。

灣區是美國最多人嚮往的地區之一，而且因為地近硅谷，有大量高收入專業人士，所以房地產價格一直被視作極為昂貴。近年雖因金融危機及加州經濟衰退困擾，其樓價在美國仍算鶴立雞群。灣區很大，最貴的地方自當以三藩市市區為主。但就算在市內中產華人聚居的日落區，一所寧靜優雅面積約二千方呎的獨立屋價格大概是六百五十萬元（這裏為方便與香港比較起見，全以港元計算．下同）。美國人計算面積方法與港人不同，他們用屋內地板面積計，一千方呎的房子起碼等於香港的一千三百方呎，對此我們作比較時不可不知。

六百五十萬元在港島中產地區可買到多大的房子？最多是幾百方呎。更不用說不可能在自己後院種幾株可作收割水果的橙樹檸檬樹了。保守估計，以同等的居住質素、位置適中的房子作比較，港島區可要比美國人心目中的夢想家園三藩市貴上四倍！

長期蝸居未解決

為方便比較起見，我也曾跑到離開三藩市大半小時到一小時車程以內的樓盤參觀，這些地方的位置大可與元朗或大埔等地區相比。就以一個在加州州立大學東灣（East Bay）校區附近的一個豪宅區為例，那裏的一些巨宅，室內面積五千方呎（感覺上起碼是香港的六七千方呎）可遠眺三藩市夜景及海景，設施極盡奢華之能事，光是主人房的浴室也有四百方呎廚房五百方呎，在香港恐怕只有山頂等地的富豪住所才能相比。售價多少？九百三十萬元而已！香港可比那裏貴上十多倍以上。

是否灣區才如此便宜？在南加州我有中學同學聚會，我曾到全美國家庭收入排名第一富豪聚居的新港灘（Newport Beach）一位同學的巨宅作客，那裏的房價一般也「只是」幾百萬美元，比香港的富豪住所同樣是廉價得多。

由此可知，香港的樓價不但貴，而且貴得要命！以九七年第三季香港樓價指數為一百，二○○三年時曾跌至三十七，現在則回升至八十三左右。就算用二○○三年的「沙士」價與上述的數字相比，香港仍是遠比灣區及南加州要貴得多。香港樓價高企，港人蝸居於細小的空間，根本是一個長期性揮之不去的問題。

為什麼香港的樓價長期高昂？流行的解釋中有很多似是而非的說法。

第一種說法是炒家興風作浪，推高樓價。政府屢次的多少招多少式「穩定」樓市措施也往往以炒家為假想敵。

炒家真的能長期撐起樓價嗎？當用家購買房子時，的確有可能會感覺到有部分房子早已被炒家買走，致使樓價上升，自己也選不到最理想的單位，對炒家心懷怨怒，是情理之常。但我們不可忘記，成功炒家的目標是要在樓價仍然偏低時購入，在上升後賣出套利。長期買入不賣的不是炒家，而是收藏家。多了炒家的購買力，樓價在低位時會增加上升動力，但在炒家出貨時，市場中供應增加，卻會有助壓抑樓價。由此可知，炒家的存在，有利於收窄樓市高低價的差距，穩定樓市。他們不可能是樓價長期高企的元兇。

打擊炒家反助長升勢

在一九九四年，政府推出了一系列打擊炒家的措施，例如買入樓花後，在屋宇建好以前，樓花不准出售。當時我已指出，這樣會增加發展商及炒家的不確定因素，使他們不想投資建造或持有樓宇，兩三年後，樓宇的供應便會不足，價格必定大升，其後九六、九七年的樓市泡沫便由此而來。今天的打擊炒家措施，同樣也可能為將來樓市的升溫埋下火種。

第二種流行說法是地產商囤積居奇，使用各種可能帶有誤導性或心理壓逼性的手段推高樓價。發展商的天性自然是追求利潤，但他們若真的要左右市場，便必須有很高的壟斷力量才可能。香港的物業交投量，二手市場等閒是一手市場的六、七倍。二手市場房屋的樓齡很多甚至與新樓相差無幾，是新樓頗為接近的代替品。發展商一旦胡亂抬價，便必定要面對市場中其他發展商及有更龐大力量的數以萬計二手賣家的競爭。發展商能夠把小量「特色」單位以天價出售不足為奇，但若說能以各種旁門左道的辦法便可把樓價普遍起，卻不可能。不是他們不想，而是沒此能耐。

第三種解釋是利息低企、資金湧入等等因素都有利於增加對樓宇的需求。這種說法正確，但卻只能解釋為什麼現時的樓價這麼貴，不能說明長期以來，包括在高息環境下或沒有多少資金來港時為什麼樓價還是十分高昂。

上面幾個流行解釋都是頗為犯駁，那麼更重要的解釋是什麼？

芝加哥大學商學院教授謝長泰在二○○二年當他仍在普林斯頓任教時，在《美國經濟評論》寫過一篇文章，內中數據對解答此問題頗有啟發性。

新加坡與香港是經常地被互相比較的地方，謝長泰的研究也有把兩地的房地產作出比較。新加坡有近九成的人住在自己擁有的房子，而且居住面積遠大於香港，此種結果從何而來？

在一九六八年，新加坡的人均住房面積與香港幾乎完全一樣狹小，但到了一九八○年已是兩倍於香港。在九十年代初每一新加坡人的住房面積平均超過三百呎實用面積，但同期港人的人均面積卻是只得一百一十至一百二十方呎左右，差距巨大。我翻查過近年香港房地產的統計據並加以計算，新建私人單位所報稱的面積似有增加，九十年代後期每新建單位平均約六百二十呎，最近幾年新建的已增至約七百五十方呎。這個增幅有些水分，因為現時新建樓宇的真正實用率愈來愈低。再加上香港一半人口住在平均面積更為細小的公屋、居屋，以平均每戶三人（這是人口普查數據）計算，真正的人均居住面積恐怕未必有一百五十方呎，不及新加坡的一半。

為什麼新加坡人的居住面積大這麼多？天下沒有免費午餐，謝長泰的數據顯示，新加坡每年投入建設住宅的資源大約等於其ＧＤＰ的百分之八至十，而香港的則只有百分之四左右。這些都是九十年代初以前的數據，近年香港有沒有增加投資？

建房資源及土地太少

剛好相反，近年香港新建房屋的數量愈來愈少，樓價雖在上升，但地產業及建造業佔ＧＤＰ的比重卻不斷萎縮，九十年代初地產（包括商用單位）佔ＧＤＰ的比重有百分之十，現在則只得百分之五左右。

假設香港的總體住宅面積一夜之內增加一倍，港人居所接近新加坡的人均面積，那麼香港的樓宇呎價會怎樣？我相信會暴跌不止一半，呎價可能比「沙士」時更低，香港的樓價便變得更合理，港人的居住環境變得更好，炒家或地產商就算扭盡六壬，也不可能抗衡市場巨大的力量，托得起樓價。

我們可以下這樣一個結論：香港樓價長期高企的原因其實十分簡單直接，香港過去投入在建房的資源及土地太少，致使已建成的總體樓宇面積與人口比例極不相稱，炒家與發展商的影響只是小節。

香港一千平方公里的面積中，只有兩成建有房子，與世界各地大城市比較，比例甚低。香港的郊野公園等地不能大量建房，等於九成以上不常行山的港人承擔貴租或貴樓價，補貼了一成人口以下的行山人士，使他們得享自然環境的樂趣。政治上這個現實大概不會改變，港人要住便宜一點的房子，又不想香港的樓市崩盤，可能只得靠未來與深圳更緊密地融合起來，相當一部分人北上購樓而已。

註：謝長泰的文章 What Explains the Industrial Revolution in Asia? Evidence from the Factor Markets. 見American Economic Review, 二○○二年六月。又「運吉」一詞的起源可見劉天賜香港電台的網頁。據官方估計，新加坡現時有四分之三以上的家庭住在實用面積九百方呎的ＨＤＢ房子或其他更大的房子，價錢比香港便宜得多。（HKEJ    2010-8-30）

4. 另一篇是以下援引自朱泙漫的同名博客的給特區的信（１７４）：

「寄件者： George Luk
日期： 2015年8月11日 下午7:59
主旨： 給特區的信（１７４）－香港樓市之博弈論
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mr. C Y Leung" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "hd@1823.gov.hk" <hd@1823.gov.hk>, "Mr. Anthony Cheung" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. CHEUNG Wan Ching" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Ms. TENG Yu Yan" <doe@had.gov.hk>, "Mr. MOK Kwan Yu" <dossp@had.gov.hk>, George1 Luk

李偉先生／梁振英先生：

1.  以下是（朱泙漫君）在兩個月前的同名博客（應視作學術討論文章，沒有特別針對某些人或團體）連結http://johnchrysostom.blogspot.hk/2015/06/blog-post.html

，另加二○一四年七月九日黃毓民議員在立法會大會上的《2013年印花稅(修訂)條例草案》二讀辯論發言稿及運輸及房屋局局長－張炳良教授發表於２０１３／０９／０６的「安得廣廈千萬間」給大家參考。

2.  根據差餉物業估價署的私人住宅——各類單位售價指數（全港），由1979年至2014年香港樓價年複合増長7.83%。但由於最早的數值僅由1979年開始，若要推測更早期香港樓價走勢，另一個快速的方法便是查閲早期的樓盤廣告。由有關銅鑼灣華登大廈1960年初推出時的價目表可見，實用面積739平方呎的A5單位當年售價「僅」3.55萬港元起。由2014年12月19日同一單位成交注冊個案所見，其買賣價竟高達800.00萬港元，五十四年間年均複合增長約10.55%。當年一手買入的業主又可會想像得到，在超過半個世紀的複利增長下這物業竟然可以有近225倍回報呢？！今天筆者且以近年香港樓市供求關係去分析特區政府和地產發展商之間微妙的博奕關係。

https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhWKyn7i7l7MV14s88dLv-AjL6wDKRpJXw8HulvB4bIEZBQO2m4wB9lcMcRu0Xf-cXuWWquQ0xTgiuvWixZz9ia7umstOWME99ZMuMrej0C3qp8bdr8v3UnvYiQ1JXDxHrDg57ikJ7mpCpF/s1600/20150531-01.png

https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjQN9cGlGX7M_AHwNR06lbkRXG8CBo-feEQTvuiNR_azIxUTa2nv0R0QouTgnfwpE2B6y4PnxW1X1D-sFOGNkJhaG4-lm3Cht2M8XmImHDpmWGI6QWtNqIyVCHbZRE26iFTrVU8rRVL7a_g/s1600/20150531-02.JPG

3.  根據香港政府人口統計和推算數字，2001年至2014年全港家庭數量由2,053,412戶上升至2,449,400戶，年均增長30,460戶而平均每戶由3.27人下跌至2.90人。由以往三十年走勢可見，人口和家庭增長率已分別由1981年的3.30%和4.30%下跌至2011年0.60%和1.20%。假設未來四年全港家庭數量增長率仍保持1.20%，則全港家庭數量會浄增119,704戶而年均約29,926戶。簡而言之，即使出生率在近十年和未來持續下跌並保持低水平，每年新増公私營房屋必須要約有30,000伙才能保持供求平衡。根據差餉物業估價署，2014年底私人住宅空置單位共43,263伙，空置率下跌至3.80%，是1996年以來最低點。究其原因，是因為自2006年開始公私營房屋落成量長期低於30,000伙的供求平衡點。回顧自1996年開始，私人住宅空置率由3.70%升至2003年的高位6.80%才開始回落，近二十年香港私人住宅空置率和樓價關係不言而喻！ 

https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgLqkdOBizIM6eNEN3Le7xnmmC6jXBhoe94IuJvEqUtovJw_jDSNPZ9X9d4ezDADDmschRu3qSbl_9pJGeDkO9YSAH4JQT9i3x7GrHzn0aMFZ_iy29G8APNCnBPVwk6hxKGaG5I-W-PcNKa/s1600/20150531-03.png

4.  2014年1月15日，689（原文）公佈了十年增四十七萬伙房屋的大計。根據政府統計數字，2014年公營房屋增加9,900伙，私人房屋増加15,719伙，兩者合共25,657伙但仍低於30,000伙的供求平衡點。展望未來四年公營房屋（即公屋加上資助出售房屋）預測建屋量77,800，為預計全港家庭數量浄增量64.99%，餘下的需求缺口41,904伙(佔35.01%)便要由私人住宅新供應補充。

5.  根據截至2015年3月31日的《私人住宅一手市場供應統計數字》，未來四年新供應有三大來源，包括已落成但仍未出售單位6,000伙（即已出「入伙紙」的新單位）、建築中但未預售樓花單位51,000伙（即已出「開工紙」但仍未有「入伙紙」的新單位）和已批出土地並可隨時動工項目21,000伙。三者合共潛在可提供共78,000伙，似乎應該可以完全解決需求缺口的問題。

6.  不過在現實中，地產發展商絕對可以並有能力放慢發展、施工和出售樓房的進度去影響供應。由2006年公私營新増單位走勢可見，政府和地產發展商之間似乎存在一個心照不宣的博奕。公營房屋供應増加時，私人房屋供應便減少令總供應低於30,000伙的水平。反之若公營房屋供應減少時，地產發展商便順勢推盤。

https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi5tKbVnqeOW8kScYPmDqaZtzlLL5egG4fujb5Lvw_nKJ3dJs56LT6aIjD09Vv-fKgJZ1kFFZO498kO8J75SPcA1jkzpi-umXwrNM9uBb-BXeUgQ3ACcvBghe5B8pXTEuid6URxtVTL4aQT/s1600/20150531-04.png

7.  其實在已落成但仍未出售單位的6,000伙中，有2,000伙乃2013年以前落成。在建築中但未預售樓花單位51,000伙中，竟有19,000伙在2013年前施工。值得留意是2015年首季私人住宅新施工和落成量大幅下跌至2,000伙和900伙，這似乎意味著地產發展商已大幅放慢推盤速度以「配合」政府積極推公營房屋的方案。由此推算，筆者相信地產發展商更不會急於替已批出土地並可隨時動工項目共21,000伙潛在供應入「開工紙」。因此政府樂觀推算的78,000伙私人住宅也許會大減21,000伙至57,000伙，令未來四年年均供應略多於30,000伙的供求平衡點（如以施工期拖慢超過三年計，實際供應可能更少）。在資本主義掛帥的社會中央，追求利益極大化是地產發展商之於股東和相關持份者的道德責任，但發展商卻沒有責任去玉成社會解決高樓價和房屋供應短缺的社會問題。筆者沒有預測未來的水晶球，但倘若地產發展商聯手成立寡頭壟斷（Oligopoly），在政府可見將來推出公營房屋的進度，那麼把未來每年私人房屋供應減少至約10,000伙水平是「非常合理」的對奕行為。這也許是研究約翰．納殊（John Nash）教授博弈論（Game Theory）一個絕佳的宏觀經濟案例！

https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEi6wDL2X_Gyyr-3-vCWBmIwx3wOgPSdc3AEwUjXSuBzXxJ_dWiD6NcL9-LUmNegBj0n4Z9kDq9fItk1H83ag7r-thd-edtrTgMrqMMaOQsmS6WbVtYPVUIQw7U-t46txt-SER2w8wT8vIkE/s1600/20150531-05.png

8.  參考資料１：安得廣厦千萬間？ （運輸及房屋局局長－張炳良教授發表於２０１３／０９／０６

http://www.thb.gov.hk/tc/policy/housing/policy/lths/20130906a.pdf

9.  參考資料２：二○一四年七月九日黃毓民議員在立法會大會上的《2013年印花稅(修訂)條例草案》二讀辯論發言稿 http://www.yukman.hk/wp/record/6056/

10.  香港高樓價的主因：－政府的高地價政策。而香港高地價政策的起因是一連串特殊環境下的歷史的結果，這一切需由英國1841年佔領香港說起。由於土地全部屬於政府（英國皇室），政府作為一個壟斷的供應者，維護自己利益的最佳辦法，就是慢慢賣，一點一點地賣，來提高價格。由此，限量賣地必然成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。

11.  事情非常複雜，故曾就類似問題，引用過多人的觀察。以下是最接近問題的幾篇：［香港的願景（８８）－ 土地制約］及［給特區的信（１３－１７），「作繭自縛」及「高地價政策（１－４）」］，幾篇都放在Blog

http://jet2468.blogspot.hk/2013/09/blog-post_8.html

http://jet2468.blogspot.hk/2013/11/blog-post_6.html

http://jet2468.blogspot.hk/2013/11/blog-post_7.html

http://jet2468.blogspot.hk/2013/11/blog-post_8.html

http://jet2468.blogspot.hk/2013/11/blog-post_10.html。

12.  香港的居住密度是每平方公里26,100人，而在油尖旺、觀塘某些密集地區，超過六至十萬人一平方公里。有些區域比起「孟加拉的達卡」或「印度的孟買」還要擠迫，這是為什麼本港要被迫向高空發展。

13.  全港各界都要齊齊「給力」。

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>

日期： 2015年8月7日 下午6:17

主旨： 給特區的信（１７０）－後QE大時代，多角度思考（２）
收件者： George Luk

George:

7月29日及8月2日致行政長官的電郵，我獲授權認收，謝謝。

行政長官私人秘書 

(麥佩儀 代行) 」

5. 附件是Remarks by Governor Ben S. Bernanke
Before the National Economists Club, Washington, D.C.
November 21, 2002  Excerpt of speech on

Deflation: Making Sure "It" Doesn't Happen Here  (Meaning not in the States)

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： <ceeo@ce-elect-office.hk>
日期： 2017年6月16日 下午5:39
主旨： Re: 給特區的信（２３９）－黑天鵝會否再現？
收件者： George Luk 

檔號：L/M (561) to CEEO Adm/1-70/1/3
個案編號：CEEO_001359
電話：2821 0305

先生： 

您於本年六月十五日致候任行政長官的電郵已經收到，謹此致謝。 

謝謝您對香港社會事務的關注。

候任行政長官私人秘書
（余建邦代行） 

---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>
日期： 2017年6月13日 下午5:28
主旨： Re: 給特區的信（２３７）－他山之石（２）
收件者： George Luk 

George:

6月3,8日致行政長官的電郵收悉。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行)