---------- Forwarded message ---------
寄件者： George Luk
Date: 2017年6月17日週六 下午6:08
Subject: 給特區的信（２４０）－香港樓價高企的原因
To: Mr. Li Wei <drc@drc.gov.cn>, Mr. C. Y. Leung <ceo@ceo.gov.hk>, Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor <ceeo@ce-elect-office.hk>
Cc: Mr. Anthony Cheung <sthoffice@thb.gov.hk>, Mr. CHEUNG Wan Ching <scsoffice@csb.gov.hk>, Mr. LAU Kong Wah <sha@hab.gov.hk>, Mr. MA Siu Cheung <sdev@devb.gov.hk>, George Luk
寄件者： George Luk
Date: 2017年6月17日週六 下午6:08
Subject: 給特區的信（２４０）－香港樓價高企的原因
To: Mr. Li Wei <drc@drc.gov.cn>, Mr. C. Y. Leung <ceo@ceo.gov.hk>, Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor <ceeo@ce-elect-office.hk>
Cc: Mr. Anthony Cheung <sthoffice@thb.gov.hk>, Mr. CHEUNG Wan Ching <scsoffice@csb.gov.hk>, Mr. LAU Kong Wah <sha@hab.gov.hk>, Mr. MA Siu Cheung <sdev@devb.gov.hk>, George Luk
李偉先生／梁振英先生／林鄭月娥女士：
1. 其實香港社會上很多議題都是番炒又番炒，曠日持久，問題日積月累，小事變大事，大事更隨時變成社會矛盾。個人感到所謂社會深層次矛盾，其實跟香港政府的决策過程極度冗長緩慢，有莫大關係。社會並非無能力去找出問題的成因，策動、規劃、或缺乏執行能力，而是我們的决策過程真的出了問題。
2. 翻來覆去都是幾個老舊問題。以下是雷鼎鳴的一篇七年前的文章，其實其他學者、評論員以至議員、官員，在之前及之後都有極多不同角度的觀點及建議，但都只是得個講字，立會否決或拖延之下，行不得也哥哥。
港人都知道，香港的房屋很貴，但貴到什麼程度？我們付出的代價，與得到的居住質量相比是否「合理」？答案恐怕要作一些國際比較才可獲得。
我有個習慣，每到訪一個大城市，若有機會，都會打探那裏的房地產形勢。這個月在加州灣區停留了幾天，當地的名勝我早已熟悉，無興趣尋幽探勝，於是驅車到各大樓盤「運吉」，倒也使我大開眼界。
灣區是美國最多人嚮往的地區之一，而且因為地近硅谷，有大量高收入專業人士，所以房地產價格一直被視作極為昂貴。近年雖因金融危機及加州經濟衰退困擾，其樓價在美國仍算鶴立雞群。灣區很大，最貴的地方自當以三藩市市區為主。但就算在市內中產華人聚居的日落區，一所寧靜優雅面積約二千方呎的獨立屋價格大概是六百五十萬元（這裏為方便與香港比較起見，全以港元計算．下同）。美國人計算面積方法與港人不同，他們用屋內地板面積計，一千方呎的房子起碼等於香港的一千三百方呎，對此我們作比較時不可不知。
六百五十萬元在港島中產地區可買到多大的房子？最多是幾百方呎。更不用說不可能在自己後院種幾株可作收割水果的橙樹檸檬樹了。保守估計，以同等的居住質素、位置適中的房子作比較，港島區可要比美國人心目中的夢想家園三藩市貴上四倍！
長期蝸居未解決
為方便比較起見，我也曾跑到離開三藩市大半小時到一小時車程以內的樓盤參觀，這些地方的位置大可與元朗或大埔等地區相比。就以一個在加州州立大學東灣（East Bay）校區附近的一個豪宅區為例，那裏的一些巨宅，室內面積五千方呎（感覺上起碼是香港的六七千方呎）可遠眺三藩市夜景及海景，設施極盡奢華之能事，光是主人房的浴室也有四百方呎廚房五百方呎，在香港恐怕只有山頂等地的富豪住所才能相比。售價多少？九百三十萬元而已！香港可比那裏貴上十多倍以上。
是否灣區才如此便宜？在南加州我有中學同學聚會，我曾到全美國家庭收入排名第一富豪聚居的新港灘（Newport Beach）一位同學的巨宅作客，那裏的房價一般也「只是」幾百萬美元，比香港的富豪住所同樣是廉價得多。
由此可知，香港的樓價不但貴，而且貴得要命！以九七年第三季香港樓價指數為一百，二○○三年時曾跌至三十七，現在則回升至八十三左右。就算用二○○三年的「沙士」價與上述的數字相比，香港仍是遠比灣區及南加州要貴得多。香港樓價高企，港人蝸居於細小的空間，根本是一個長期性揮之不去的問題。
為什麼香港的樓價長期高昂？流行的解釋中有很多似是而非的說法。
第一種說法是炒家興風作浪，推高樓價。政府屢次的多少招多少式「穩定」樓市措施也往往以炒家為假想敵。
炒家真的能長期撐起樓價嗎？當用家購買房子時，的確有可能會感覺到有部分房子早已被炒家買走，致使樓價上升，自己也選不到最理想的單位，對炒家心懷怨怒，是情理之常。但我們不可忘記，成功炒家的目標是要在樓價仍然偏低時購入，在上升後賣出套利。長期買入不賣的不是炒家，而是收藏家。多了炒家的購買力，樓價在低位時會增加上升動力，但在炒家出貨時，市場中供應增加，卻會有助壓抑樓價。由此可知，炒家的存在，有利於收窄樓市高低價的差距，穩定樓市。他們不可能是樓價長期高企的元兇。
打擊炒家反助長升勢
在一九九四年，政府推出了一系列打擊炒家的措施，例如買入樓花後，在屋宇建好以前，樓花不准出售。當時我已指出，這樣會增加發展商及炒家的不確定因素，使他們不想投資建造或持有樓宇，兩三年後，樓宇的供應便會不足，價格必定大升，其後九六、九七年的樓市泡沫便由此而來。今天的打擊炒家措施，同樣也可能為將來樓市的升溫埋下火種。
第二種流行說法是地產商囤積居奇，使用各種可能帶有誤導性或心理壓逼性的手段推高樓價。發展商的天性自然是追求利潤，但他們若真的要左右市場，便必須有很高的壟斷力量才可能。香港的物業交投量，二手市場等閒是一手市場的六、七倍。二手市場房屋的樓齡很多甚至與新樓相差無幾，是新樓頗為接近的代替品。發展商一旦胡亂抬價，便必定要面對市場中其他發展商及有更龐大力量的數以萬計二手賣家的競爭。發展商能夠把小量「特色」單位以天價出售不足為奇，但若說能以各種旁門左道的辦法便可把樓價普遍起，卻不可能。不是他們不想，而是沒此能耐。
第三種解釋是利息低企、資金湧入等等因素都有利於增加對樓宇的需求。這種說法正確，但卻只能解釋為什麼現時的樓價這麼貴，不能說明長期以來，包括在高息環境下或沒有多少資金來港時為什麼樓價還是十分高昂。
上面幾個流行解釋都是頗為犯駁，那麼更重要的解釋是什麼？
芝加哥大學商學院教授謝長泰在二○○二年當他仍在普林斯頓任教時，在《美國經濟評論》寫過一篇文章，內中數據對解答此問題頗有啟發性。
新加坡與香港是經常地被互相比較的地方，謝長泰的研究也有把兩地的房地產作出比較。新加坡有近九成的人住在自己擁有的房子，而且居住面積遠大於香港，此種結果從何而來？
在一九六八年，新加坡的人均住房面積與香港幾乎完全一樣狹小，但到了一九八○年已是兩倍於香港。在九十年代初每一新加坡人的住房面積平均超過三百呎實用面積，但同期港人的人均面積卻是只得一百一十至一百二十方呎左右，差距巨大。我翻查過近年香港房地產的統計據並加以計算，新建私人單位所報稱的面積似有增加，九十年代後期每新建單位平均約六百二十呎，最近幾年新建的已增至約七百五十方呎。這個增幅有些水分，因為現時新建樓宇的真正實用率愈來愈低。再加上香港一半人口住在平均面積更為細小的公屋、居屋，以平均每戶三人（這是人口普查數據）計算，真正的人均居住面積恐怕未必有一百五十方呎，不及新加坡的一半。
為什麼新加坡人的居住面積大這麼多？天下沒有免費午餐，謝長泰的數據顯示，新加坡每年投入建設住宅的資源大約等於其ＧＤＰ的百分之八至十，而香港的則只有百分之四左右。這些都是九十年代初以前的數據，近年香港有沒有增加投資？
建房資源及土地太少
剛好相反，近年香港新建房屋的數量愈來愈少，樓價雖在上升，但地產業及建造業佔ＧＤＰ的比重卻不斷萎縮，九十年代初地產（包括商用單位）佔ＧＤＰ的比重有百分之十，現在則只得百分之五左右。
假設香港的總體住宅面積一夜之內增加一倍，港人居所接近新加坡的人均面積，那麼香港的樓宇呎價會怎樣？我相信會暴跌不止一半，呎價可能比「沙士」時更低，香港的樓價便變得更合理，港人的居住環境變得更好，炒家或地產商就算扭盡六壬，也不可能抗衡市場巨大的力量，托得起樓價。
我們可以下這樣一個結論：香港樓價長期高企的原因其實十分簡單直接，香港過去投入在建房的資源及土地太少，致使已建成的總體樓宇面積與人口比例極不相稱，炒家與發展商的影響只是小節。
香港一千平方公里的面積中，只有兩成建有房子，與世界各地大城市比較，比例甚低。香港的郊野公園等地不能大量建房，等於九成以上不常行山的港人承擔貴租或貴樓價，補貼了一成人口以下的行山人士，使他們得享自然環境的樂趣。政治上這個現實大概不會改變，港人要住便宜一點的房子，又不想香港的樓市崩盤，可能只得靠未來與深圳更緊密地融合起來，相當一部分人北上購樓而已。
註：謝長泰的文章 What Explains the Industrial
Revolution in Asia? Evidence from the Factor Markets. 見American Economic Review, 二○○二年六月。又「運吉」一詞的起源可見劉天賜香港電台的網頁。據官方估計，新加坡現時有四分之三以上的家庭住在實用面積九百方呎的ＨＤＢ房子或其他更大的房子，價錢比香港便宜得多。（HKEJ 2010-8-30）
4. 另一篇是以下援引自朱泙漫的同名博客的給特區的信（１７４）：
「寄件者： George Luk
日期： 2015年8月11日 下午7:59
主旨： 給特區的信（１７４）－香港樓市之博弈論
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mr. C Y Leung" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "hd@1823.gov.hk" <hd@1823.gov.hk>, "Mr. Anthony Cheung" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. CHEUNG Wan Ching" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Ms. TENG Yu Yan" <doe@had.gov.hk>, "Mr. MOK Kwan Yu" <dossp@had.gov.hk>, George1 Luk
李偉先生／梁振英先生：
日期： 2015年8月11日 下午7:59
主旨： 給特區的信（１７４）－香港樓市之博弈論
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mr. C Y Leung" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "hd@1823.gov.hk" <hd@1823.gov.hk>, "Mr. Anthony Cheung" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. CHEUNG Wan Ching" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Ms. TENG Yu Yan" <doe@had.gov.hk>, "Mr. MOK Kwan Yu" <dossp@had.gov.hk>, George1 Luk
李偉先生／梁振英先生：
1. 以下是（朱泙漫君）在兩個月前的同名博客（應視作學術討論文章，沒有特別針對某些人或團體）連結http://johnchrysostom.blogspot.hk/2015/06/blog-post.html
，另加二○一四年七月九日黃毓民議員在立法會大會上的《2013年印花稅(修訂)條例草案》二讀辯論發言稿及運輸及房屋局局長－張炳良教授發表於２０１３／０９／０６的「安得廣廈千萬間」給大家參考。
2. 根據差餉物業估價署的私人住宅——各類單位售價指數（全港），由1979年至2014年香港樓價年複合増長7.83%。但由於最早的數值僅由1979年開始，若要推測更早期香港樓價走勢，另一個快速的方法便是查閲早期的樓盤廣告。由有關銅鑼灣華登大廈1960年初推出時的價目表可見，實用面積739平方呎的A5單位當年售價「僅」3.55萬港元起。由2014年12月19日同一單位成交注冊個案所見，其買賣價竟高達800.00萬港元，五十四年間年均複合增長約10.55%。當年一手買入的業主又可會想像得到，在超過半個世紀的複利增長下這物業竟然可以有近225倍回報呢？！今天筆者且以近年香港樓市供求關係去分析特區政府和地產發展商之間微妙的博奕關係。
3. 根據香港政府人口統計和推算數字，2001年至2014年全港家庭數量由2,053,412戶上升至2,449,400戶，年均增長30,460戶而平均每戶由3.27人下跌至2.90人。由以往三十年走勢可見，人口和家庭增長率已分別由1981年的3.30%和4.30%下跌至2011年0.60%和1.20%。假設未來四年全港家庭數量增長率仍保持1.20%，則全港家庭數量會浄增119,704戶而年均約29,926戶。簡而言之，即使出生率在近十年和未來持續下跌並保持低水平，每年新増公私營房屋必須要約有30,000伙才能保持供求平衡。根據差餉物業估價署，2014年底私人住宅空置單位共43,263伙，空置率下跌至3.80%，是1996年以來最低點。究其原因，是因為自2006年開始公私營房屋落成量長期低於30,000伙的供求平衡點。回顧自1996年開始，私人住宅空置率由3.70%升至2003年的高位6.80%才開始回落，近二十年香港私人住宅空置率和樓價關係不言而喻！
4. 2014年1月15日，689（原文）公佈了十年增四十七萬伙房屋的大計。根據政府統計數字，2014年公營房屋增加9,900伙，私人房屋増加15,719伙，兩者合共25,657伙但仍低於30,000伙的供求平衡點。展望未來四年公營房屋（即公屋加上資助出售房屋）預測建屋量77,800，為預計全港家庭數量浄增量64.99%，餘下的需求缺口41,904伙(佔35.01%)便要由私人住宅新供應補充。
5. 根據截至2015年3月31日的《私人住宅一手市場供應統計數字》，未來四年新供應有三大來源，包括已落成但仍未出售單位6,000伙（即已出「入伙紙」的新單位）、建築中但未預售樓花單位51,000伙（即已出「開工紙」但仍未有「入伙紙」的新單位）和已批出土地並可隨時動工項目21,000伙。三者合共潛在可提供共78,000伙，似乎應該可以完全解決需求缺口的問題。
6. 不過在現實中，地產發展商絕對可以並有能力放慢發展、施工和出售樓房的進度去影響供應。由2006年公私營新増單位走勢可見，政府和地產發展商之間似乎存在一個心照不宣的博奕。公營房屋供應増加時，私人房屋供應便減少令總供應低於30,000伙的水平。反之若公營房屋供應減少時，地產發展商便順勢推盤。
7. 其實在已落成但仍未出售單位的6,000伙中，有2,000伙乃2013年以前落成。在建築中但未預售樓花單位51,000伙中，竟有19,000伙在2013年前施工。值得留意是2015年首季私人住宅新施工和落成量大幅下跌至2,000伙和900伙，這似乎意味著地產發展商已大幅放慢推盤速度以「配合」政府積極推公營房屋的方案。由此推算，筆者相信地產發展商更不會急於替已批出土地並可隨時動工項目共21,000伙潛在供應入「開工紙」。因此政府樂觀推算的78,000伙私人住宅也許會大減21,000伙至57,000伙，令未來四年年均供應略多於30,000伙的供求平衡點（如以施工期拖慢超過三年計，實際供應可能更少）。在資本主義掛帥的社會中央，追求利益極大化是地產發展商之於股東和相關持份者的道德責任，但發展商卻沒有責任去玉成社會解決高樓價和房屋供應短缺的社會問題。筆者沒有預測未來的水晶球，但倘若地產發展商聯手成立寡頭壟斷（Oligopoly），在政府可見將來推出公營房屋的進度，那麼把未來每年私人房屋供應減少至約10,000伙水平是「非常合理」的對奕行為。這也許是研究約翰．納殊（John
Nash）教授博弈論（Game Theory）一個絕佳的宏觀經濟案例！
8. 參考資料１：安得廣厦千萬間？ （運輸及房屋局局長－張炳良教授發表於２０１３／０９／０６
10. 香港高樓價的主因：－政府的高地價政策。而香港高地價政策的起因是一連串特殊環境下的歷史的結果，這一切需由英國1841年佔領香港說起。由於土地全部屬於政府（英國皇室），政府作為一個壟斷的供應者，維護自己利益的最佳辦法，就是慢慢賣，一點一點地賣，來提高價格。由此，限量賣地必然成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。
11. 事情非常複雜，故曾就類似問題，引用過多人的觀察。以下是最接近問題的幾篇：［香港的願景（８８）－
土地制約］及［給特區的信（１３－１７），「作繭自縛」及「高地價政策（１－４）」］，幾篇都放在Blog
12. 香港的居住密度是每平方公里26,100人，而在油尖旺、觀塘某些密集地區，超過六至十萬人一平方公里。有些區域比起「孟加拉的達卡」或「印度的孟買」還要擠迫，這是為什麼本港要被迫向高空發展。
13. 全港各界都要齊齊「給力」。
Regards,
George Luk
---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>
日期： 2015年8月7日 下午6:17
主旨： 給特區的信（１７０）－後QE大時代，多角度思考（２）
收件者： George Luk
George:
7月29日及8月2日致行政長官的電郵，我獲授權認收，謝謝。
收件者： George Luk
George:
7月29日及8月2日致行政長官的電郵，我獲授權認收，謝謝。
行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行) 」
5. 附件是Remarks
by Governor Ben S. Bernanke
Before the National Economists Club, Washington, D.C.
November 21, 2002 Excerpt of speech on
Before the National Economists Club, Washington, D.C.
November 21, 2002 Excerpt of speech on
Deflation: Making Sure "It"
Doesn't Happen Here (Meaning not in the States)
Regards,
George Luk
---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： <ceeo@ce-elect-office.hk>
日期： 2017年6月16日 下午5:39
主旨： Re: 給特區的信（２３９）－黑天鵝會否再現？
收件者： George Luk
寄件者： <ceeo@ce-elect-office.hk>
日期： 2017年6月16日 下午5:39
主旨： Re: 給特區的信（２３９）－黑天鵝會否再現？
收件者： George Luk
檔號：L/M (561) to CEEO Adm/1-70/1/3
個案編號：CEEO_001359
電話：2821 0305
先生：
您於本年六月十五日致候任行政長官的電郵已經收到，謹此致謝。
謝謝您對香港社會事務的關注。
候任行政長官私人秘書
（余建邦代行）
候任行政長官私人秘書
（余建邦代行）
---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>
日期： 2017年6月13日 下午5:28
主旨： Re: 給特區的信（２３７）－他山之石（２）
收件者： George Luk
寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>
日期： 2017年6月13日 下午5:28
主旨： Re: 給特區的信（２３７）－他山之石（２）
收件者： George Luk
George:
6月3,8日致行政長官的電郵收悉。
行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行)
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