給特區的信（１７４）－香港樓市之博弈論

加多幾條Links，更能清楚闡述情況

---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： George Luk 
日期： 2015年8月11日 下午7:59
主旨： 給特區的信（１７４）－香港樓市之博弈論
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mr. C Y Leung" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "hd@1823.gov.hk" <hd@1823.gov.hk>, "Mr. Anthony Cheung" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. CHEUNG Wan Ching" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Ms. TENG Yu Yan" <doe@had.gov.hk>, "Mr. MOK Kwan Yu" <dossp@had.gov.hk>, George1 Luk 

李偉先生／梁振英先生：

1. 以下是（朱泙漫君）在兩個月前的同名博客（應視作學術討論文章，沒有特別針對某些人或團體）連結http://johnchrysostom.blogspot.hk/2015/06/blog-post.html

，另加二○一四年七月九日黃毓民議員在立法會大會上的《2013年印花稅(修訂)條例草案》二讀辯論發言稿及運輸及房屋局局長－張炳良教授發表於２０１３／０９／０６的「安得廣廈千萬間」給大家參考。

2. 根據差餉物業估價署的私人住宅——各類單位售價指數（全港），由1979年至2014年香港樓價年複合増長7.83%。但由於最早的數值僅由1979年開始，若要推測更早期香港樓價走勢，另一個快速的方法便是查閲早期的樓盤廣告。由有關銅鑼灣華登大廈1960年初推出時的價目表可見，實用面積739平方呎的A5單位當年售價「僅」3.55萬港元起。由2014年12月19日同一單位成交注冊個案所見，其買賣價竟高達800.00萬港元，五十四年間年均複合增長約10.55%。當年一手買入的業主又可會想像得到，在超過半個世紀的複利增長下這物業竟然可以有近225倍回報呢？！今天筆者且以近年香港樓市供求關係去分析特區政府和地產發展商之間微妙的博奕關係。

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http://2.bp.blogspot.com/-qiaKHeN9xB8/VXolw1HGTOI/AAAAAAAAIoQ/s8UYql29OKM/s1600/20150531-02.JPG

3. 根據香港政府人口統計和推算數字，2001年至2014年全港家庭數量由2,053,412戶上升至2,449,400戶，年均增長30,460戶而平均每戶由3.27人下跌至2.90人。由以往三十年走勢可見，人口和家庭增長率已分別由1981年的3.30%和4.30%下跌至2011年0.60%和1.20%。假設未來四年全港家庭數量增長率仍保持1.20%，則全港家庭數量會浄增119,704戶而年均約29,926戶。簡而言之，即使出生率在近十年和未來持續下跌並保持低水平，每年新増公私營房屋必須要約有30,000伙才能保持供求平衡。根據差餉物業估價署，2014年底私人住宅空置單位共43,263伙，空置率下跌至3.80%，是1996年以來最低點。究其原因，是因為自2006年開始公私營房屋落成量長期低於30,000伙的供求平衡點。回顧自1996年開始，私人住宅空置率由3.70%升至2003年的高位6.80%才開始回落，近二十年香港私人住宅空置率和樓價關係不言而喻！ 

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4. 2014年1月15日，689（原文）公佈了十年增四十七萬伙房屋的大計。根據政府統計數字，2014年公營房屋增加9,900伙，私人房屋増加15,719伙，兩者合共25,657伙但仍低於30,000伙的供求平衡點。展望未來四年公營房屋（即公屋加上資助出售房屋）預測建屋量77,800，為預計全港家庭數量浄增量64.99%，餘下的需求缺口41,904伙(佔35.01%)便要由私人住宅新供應補充。

5. 根據截至2015年3月31日的《私人住宅一手市場供應統計數字》，未來四年新供應有三大來源，包括已落成但仍未出售單位6,000伙（即已出「入伙紙」的新單位）、建築中但未預售樓花單位51,000伙（即已出「開工紙」但仍未有「入伙紙」的新單位）和已批出土地並可隨時動工項目21,000伙。三者合共潛在可提供共78,000伙，似乎應該可以完全解決需求缺口的問題。

6. 不過在現實中，地產發展商絕對可以並有能力放慢發展、施工和出售樓房的進度去影響供應。由2006年公私營新増單位走勢可見，政府和地產發展商之間似乎存在一個心照不宣的博奕。公營房屋供應増加時，私人房屋供應便減少令總供應低於30,000伙的水平。反之若公營房屋供應減少時，地產發展商便順勢推盤。

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7. 其實在已落成但仍未出售單位的6,000伙中，有2,000伙乃2013年以前落成。在建築中但未預售樓花單位51,000伙中，竟有19,000伙在2013年前施工。值得留意是2015年首季私人住宅新施工和落成量大幅下跌至2,000伙和900伙，這似乎意味著地產發展商已大幅放慢推盤速度以「配合」政府積極推公營房屋的方案。由此推算，筆者相信地產發展商更不會急於替已批出土地並可隨時動工項目共21,000伙潛在供應入「開工紙」。因此政府樂觀推算的78,000伙私人住宅也許會大減21,000伙至57,000伙，令未來四年年均供應略多於30,000伙的供求平衡點（如以施工期拖慢超過三年計，實際供應可能更少）。在資本主義掛帥的社會中央，追求利益極大化是地產發展商之於股東和相關持份者的道德責任，但發展商卻沒有責任去玉成社會解決高樓價和房屋供應短缺的社會問題。筆者沒有預測未來的水晶球，但倘若地產發展商聯手成立寡頭壟斷（Oligopoly），在政府可見將來推出公營房屋的進度，那麼把未來每年私人房屋供應減少至約10,000伙水平是「非常合理」的對奕行為。這也許是研究約翰．納殊（John Nash）教授博弈論（Game Theory）一個絕佳的宏觀經濟案例！

http://2.bp.blogspot.com/-JrZBTCPMJnw/VXolkMsU5uI/AAAAAAAAIoA/ZwXAsNFKfso/s1600/20150531-05.png

8. 參考資料１：安得廣厦千萬間？ （運輸及房屋局局長－張炳良教授發表於２０１３／０９／０６

http://www.thb.gov.hk/tc/policy/housing/policy/lths/20130906a.pdf

9. 參考資料２：二○一四年七月九日黃毓民議員在立法會大會上的《2013年印花稅(修訂)條例草案》二讀辯論發言稿 http://www.yukman.hk/wp/record/6056/

10. 香港高樓價的主因：－政府的高地價政策。而香港高地價政策的起因是一連串特殊環境下的歷史的結果，這一切需由英國1841年佔領香港說起。由於土地全部屬於政府（英國皇室），政府作為一個壟斷的供應者，維護自己利益的最佳辦法，就是慢慢賣，一點一點地賣，來提高價格。由此，限量賣地必然成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。

11. 事情非常複雜，故曾就類似問題，引用過多人的觀察。以下是最接近問題的幾篇：［香港的願景（８８）－ 土地制約］及［給特區的信（１３－１７），「作繭自縛」及「高地價政策（１－４）」］，幾篇都放在Blog

http://jet2468.blogspot.hk/2013/09/blog-post_8.html

http://jet2468.blogspot.hk/2013/11/blog-post_6.html

http://jet2468.blogspot.hk/2013/11/blog-post_7.html

http://jet2468.blogspot.hk/2013/11/blog-post_8.html

http://jet2468.blogspot.hk/2013/11/blog-post_10.html。

12. 香港的居住密度是每平方公里26,100人，而在油尖旺、觀塘某些密集地區，超過六至十萬人一平方公里。有些區域比起「孟加拉的達卡」或「印度的孟買」還要擠迫，這是為什麼本港要被迫向高空發展。

13. 全港各界都要齊齊「給力」。

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>

日期： 2015年8月7日 下午6:17

主旨： 給特區的信（１７０）－後QE大時代，多角度思考（２）
收件者： George Luk

George:

7月29日及8月2日致行政長官的電郵，我獲授權認收，謝謝。

行政長官私人秘書 

(麥佩儀 代行) 

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