給特區的信（１３１）－ 有趣的分析（４）

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： George Luk 
日期： 2015年1月30日 下午9:17
主旨： 給特區的信（１３１）－ 有趣的分析（４）
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mr. C Y Leung" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "hd@1823.gov.hk" <hd@1823.gov.hk>, "Mr. Anthony Cheung" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. TAM Chi Yuen" <scmaoffice@cmab.gov.hk>, "Mr. TANG Kwok Wai" <scsoffice@csb.gov.hk>

李偉先生／梁振英先生：

1. 新、港兩地完全不同的人口變化模式：新加坡1819年開埠時只有幾百人，香港二十二年後開埠時有數千人，此後兩個城市的移民均源源不斷地湧入，它們的人口史，在很大意義上可以說是移民史；1871年新加坡第一次人口普查，人口到9.7萬人，那一年香港人口12.4萬人，此後香港人口在絕大多數時間裡都超過新加坡，唯一的例外是“二戰”期間。1936年，新加坡人口60.3萬人，香港98.8萬人；隨著1937年中日開戰，中國內地大量人口如潮水般湧入香港，到1941年人口達到160萬人，而那一年新加坡人口只穩定增長到76.9萬；1941年底日軍佔領香港後，人們又如退潮般逃回內地，到1945年人口驟減到60萬人，低於新加坡同期的87.8萬人。

2. 日本投降後，大批香港原來的居民紛紛返港，最初幾個月一度每個月都有10萬人湧回香港；1947年中國內戰爆發，部分內地富商、殷實人家乃至平民為躲避戰亂也移到香港，1950年人口達到近200萬人，而此時新加坡人口增長到剛剛超過100萬人。以上資料說明，新加坡人口保持了正常而相對平穩的增長，即使在“二戰”期間也仍然保持了這種趨勢。

3. 而香港由於其獨特的地位、與內地的密切關係以及相對獨立的管治區域，則充當了中國內地這艘巨輪旁的一艘小艇的角色，當內地政治和經濟局勢發生大的變動時，人們會利用小艇逃生，但這個小艇又是如此的渺小和脆弱，也只能在風暴中疲於奔命地應對。

4. 除了內戰，此後內地的大躍進、文化大革命期間以及放鬆管制的改革開放初期，大量人口由廣東逃港，為香港帶來持續的人口壓力，但同時也帶來大量有冒險精神的企業家和勤奮低廉的勞動力，創造了「獅子山下」的精神，香港得以由轉口貿易變為製造業主導。

5. 日據期間，香港的建築損壞嚴重，而戰後大量人口湧入，勢必造成“房荒”，由於有不少移民是有錢人，不惜代價租房，造成房租暴漲；人們有的露宿街頭，有的擠在唐樓裡面，睡的床最多的達6層，有的在唐樓的天臺上、大街旁邊、城區的周圍搭建被稱為寮屋的木屋甚至紙皮屋，即使到1956-1957年，仍有35%的人均居住面積不超過15平方英呎，露宿街頭和住寮屋的有25萬人。

6. 為解決“房荒”問題，香港政府鼓勵人們在市區進行住宅重建，以容納更多的住戶，在1953年寮屋區的一場大火後，開始興建七層樓高的徙置大廈，每個單位面積120平方呎，可供5個成年人居住，即人均居住面積只有2.2平方米。

7. 其時，所有設計都是以裝下更多人為出發點的，所以擁擠窄迫的空間和戶型便成為香港社會的常態和習慣。到今天，香港公屋的人均居住面積已經比當年的徙置大廈高出很多，達到人均居住面積12.5平方米，然而比起新加坡的組屋（人均居住面積約27平方米）來，仍然差距很大；今天香港住宅的每套平均面積約為45平方米，而新加坡的這一數據是97平方米。

8. 附件乃雷鼎鳴（在1/09/2015 Sky Post   ）發表的「再論郊野公園的社會成本」，說明港人及特區政府在面對土地不足，房屋嚴重短缺所引發的問題（粉嶺華明邨成為剛出爐的二手公屋王，一個位於信明樓高層，實用面積不足150平方呎的單位，在自由市場以170萬元沽出，實用呎價逾11500元，打破黃大仙鳳德邨的公屋呎價紀錄。今次成交除創公屋呎價新高外，亦高於鄰近的私樓成交呎價，以鄰近粉嶺港鐵站的粉嶺名都為例，最新成交呎價約9300元）。這是真正的「癲價」，一到市道逆轉時，近期高價買入房子的人，隨時變成「大輸家」，引發另類嚴重社會問題。到時是否又可將問題通通歸咎公職人員（包括各級議員）！？

9.  香港不是缺錢、缺地、無足夠勞動力或人才（因可從週邊地區輸入適當數量的人手，而又唔會影響本地人飯碗、薪酬），但小部份港人的舉措却令整個社會難以向前邁進，不斷議而不决，原地踏步，及將問題、矛盾尖鋭化！

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <hd@1823.gov.hk>

日期： 2015年1月29日 下午4:50

主旨： 給特區的信（１３０）－ 佔領行動後的一些回顧（２） (檔案編號：2-711583695)

收件者： 

敬啟者:

給特區的信（１３０）－ 佔領行動後的一些回顧（２） (檔案編號：2-711583695)

謝謝你於2015年1月29日給1823的電郵。

由於你已直接電郵有關問題予負責的政府部門跟進，相信有關政府部門會盡快回覆你。

如有任何查詢，歡迎與我們的職員聯絡。

1823
客戶服務主任
陳曉欣謹覆
2015年01月29日

附件：再論郊野公園的社會成本（雷鼎鳴）

1. 以下摘自雷鼎鳴（在1/09/2015 Sky Post   ）發表的「再論郊野公園的社會成本」：新加坡近年雖有大量新移民，但香港人口仍比它多三成。不過，若論全部住宅單位的總樓面面積，香港卻不及新加坡，由此可見，港人人均居住的面積是遠遜別人了。

2. 住宅總樓面面積不足，是香港價高企的癥結所在。有人若認為地產商唯利市圖，他們也只能主要靠減低供應去抬高樓價。亞洲金融風暴剛結束後，經濟轉旺，但樓宇供應充足，樓價便繼續下滑。2009年金融海嘯後，全球經濟慘淡，但港住宅供應只得七千多個單位，樓價仍可一枝獨秀節節上升。過去兩年「雙辣招」大幅減低了二手樓供應，雖云有加息陰影，樓價已高至普通人不能負擔，卻仍不肯回落。這些事實都在證明，樓價必會因市場中的供應而調節。這不該是一個有爭議性的問題，情況有如就算有某傻人跑出來聲稱地球是繞着月球而行，我們也絕不可說月球繞地球而行是一有爭議性的命題。

3. 生地變熟地 需時最少14年：眾所周知，在地理意義上，香港並非怎麼缺地，但為甚麼可建樓之地老是拿不出來？政府的「長遠房屋策略」告訴我們，把一塊「生地」變成樓宇，要過五關斬六將，需時14年，現在政府說在10年內計劃供應48萬個單位，但其實仍是兩手空空，尚未完全找到足夠的地。

4. 要動用一些農地嗎？香港有農地50平方公里，但各種人為政治目的已令此暫時仍是奢望。我在上周拙作《郊野公園的社會成本》中建議可推出小部份郊野公園之地以作發展，支持一、二十年後的建屋，據說引發了某些網民的激烈討論。倘若政府有膽識動用部份郊野公園之地，可以形成市場壓力，迫使囤積土地之人早日發展建樓，否則將來更難賺錢。

5. 雖然大部分郊野公園不宜建樓，但沙田過去不也是像郊野公園般嗎？我在拙作中推算過，若把其中10％的土地找出來發展，港人的住屋成本每年會減少起碼288億元。由此可見，把如此珍貴的土地資源撥作為郊野公園，十分浪費。有知名的郊野公園護法認為我只算郊野公園的成本，不理其效益，所以結論錯誤。


6. 實際效益遠比成本低：在學術界中工作有個好處，便是接觸的人多是聰明之輩，就算是學生，縱然資質有差異，也大都是舉一反三，所以我早已習慣分析問題時不用「畫公仔畫出腸」，我一說出分析的路向，圈內聽眾便能自動推出答案，不用我多言。我有沒有考慮郊野公園的效益呢？當然有，早已把答案寫在牆上，但既然有人看不到，便要多說兩句了。

7, 郊野公園能帶來最直接的效益自然是使到行山之人心曠神怡，這效益多大卻是不難推算。我們可作此思想實驗，假如到郊野公園要收入場費100元，有部份人便不會去了。若收400元一次，我相信郊野公園訪客起碼會減少九成以上。這意味着甚麼？某人若不用付費才去郊野公園，一旦要付400元，他便不會去，這反映出在他心中，400元比郊野公園為他帶來的效益更大。

8. 某些人空洞地說郊野公園價值如何大，但判斷其真正價值的標準，並不是他口中所說，而是看他的行動。上周我估計，若減少了10％的郊野公園用地，遊客每年的總訪問次數，頂多減少125萬人次。以每次效益400元計，到郊野公園行山的總效益只是區區的每年5億元，與每年288億的成本差天共地。


9. 維護空氣素質 多造市區綠化：當然，郊野公園的另一重要效益是它的樹木可吸納碳氣，使到空氣清新。這是很大的好處，但就算失去這部分效益，我們卻不是不能補救。如何補救？在香港其他地方多種樹可也。

10. 種樹成本多貴？我查過政府發展局的資料，過去5年，政府每年種樹大約90萬株，灌木則有約600萬株，五年下來，光是新增的樹便有400多萬株了。政府在此事上的效率似是高得使人奇怪，平均每年為種樹綠化的經費只得2億元左右，我查來查去，也是此數。

11. 假設撥走了十分一部野公園土地後，政府加十倍的經費去種樹綠化香港（每年便是900萬株新樹了），不用很多年，這些新樹便會成長，反正香港本來古木參天的地方便不多。成本是多少?每年只是20億而已。減少行山及種樹的成本加起來也只是每年25億，與每年288億差遠了，其他的較次要效益不用再計下去吧？

12. 有評論人以為根據我的計算，每次行山等於賺了23,000元，十多人同去，便賺了39萬了。香港會否如此容易發達？發夢也沒這麼早！

13. 若行山人真的能得此效益，問題反而不大，我估計他們平均每人頂多得400元效益，但為了維持這些小眾的丁點利益，港人卻要交貴租，補貼了他們每人23,000元。這是經濟學中經典的「無謂損失」（deadweight loss），損天下而自己只得微利，何需歡欣？

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