1. 以下是香港大學經管學院講師阮穎嫻的一篇名為：不撤樓市辣招做得好的文章，發表於明報「觀點」（2022年12月6日星期二）
https://news.mingpao.com/pns/%E8%A7%80%E9%BB%9E/article/20221206/s00012/1670258244153/%E9%98%AE%E7%A9%8E%E5%AB%BB-%E4%B8%8D%E6%92%A4%E6%A8%93%E5%B8%82%E8%BE%A3%E6%8B%9B%E5%81%9A%E5%BE%97%E5%A5%BD
2. 她的分析，可能有人認為「離地、不吃人間煙火」，但仔細點看，亦有其道理：
之前政府草擬施政報告，有很多地產業界代表游說政府「撤辣」，理由多多，甚至有人明言政府應該托市，又說樓市下滑會衝擊金融系統云云。CCL（中原城市領先指數）由2021年高位191.34，跌至上月底的159.16，累跌17%。有數字顯示樓市交投量達到4年新低，代理無工開，要轉行，業主覺得肉痛，這些都是行業利益，目的是自肥。特首李家超、財政司長陳茂波、財庫局長許正宇都表示無必要現在撤辣。現在分析一下各種辣招的政策原意，以及是否適合撤辣。
印花稅致成交量降 樓價影響未明
辣招主要有兩種，要分開處理。第一種是政府執行的各種印花稅，包括住宅從價印花稅、買家印花稅及額外印花稅，目的是穩定樓市及應對過熱市場。
第二種是由金管局執行的逆周期措施，旨在維持金融體系穩定，包括按揭成數、供款佔收入門檻成數及壓力測試。
先講第一種。政府辣招的效果是減少成交量，但樓市在稅後會升還是跌，並不清楚。
非首次置業者如果要買樓，要交15%從價印花稅，非本地買家或公司名義則要再多付15%買家印花稅，減少他們的入市意欲，因此需求減少。而額外印花稅針對賣家，在持貨3年內出售物業，將按持貨年期收取稅項，持貨期愈短，稅項愈高。
這個辣招是懲罰性的稅項，打擊炒家。很多人會等夠3年才賣樓，因此在短期會減少供應。而由於短期炒家受打擊，也令他們減少入市，因為怕入市後短期內出不了貨，資金不能回籠再炒。
由於買家及賣家同時受影響，需求及供應一併減少，所以不曉得政府印花稅辣招對樓市升跌的影響，只知道成交量下降。
樓按辣招 維持金融系統穩定
金管局的樓按辣招則影響買家。由於1997年前很多人「按上按」，用一層樓多按一份錢，又再買多一層，一份糧供幾層樓都有，銀行對於收入審核亦沒有太嚴格，導致樓市下跌必定火燒連環船，全部變銀主盤。這個問題，在美國2008年由房貸過度寬鬆引致的全球金融海嘯又再浮現。貸款人還不起錢，「還你門匙」，但銀行即使賣出銀主盤，亦因樓市下跌，套現的錢不夠冚借出去的成本，造成虧蝕。如果銀行因大量還款人資不抵債，而出現大量壞帳及虧損，最後倒閉，會禍及大眾。
因此金管局就出招，限制供樓人的供款佔收入成數，以及測試加息後其入息是否能夠承受供款，減少無力借貸者借錢「上車」，以免造成金融體系缺口，以維持金融體系穩定。
金管局的樓按辣招會減少潛在買家數量，因為有些人的薪金根本不夠供樓，就不會過到供款佔收入門檻及壓力測試，除非他們能夠抬出更大筆首期。
壓測減至兩厘 已經托市
了解辣招的原委及原理後，就可推測撤辣後有可能的市場反應。
撤去政府印花稅辣招後，可見成交量會上升，這也是冇飯開的地產代理最樂見的事。但樓價會升會跌，則難以預計。買家當然因為稅少選擇多，考慮上車，惟有些賣家可能礙於額外印花稅所以未放售物業，靜觀其變，撤辣可以即時出售無懲罰，也可能加速他們出售物業，因此對樓價影響未明。這要看實情政府是撤哪個稅項。
至於金管局樓按辣招，由於只影響買家，減或撤辣後，會多了買家可以買得起樓，潛在需求增加。事實上，美國聯儲局加息後，金管局立刻將壓力測試由利息加3厘改做加2厘，算是減辣，未知背後邏輯是否認為，已經加了幾次息，再加3厘的上行空間不大，其新聞稿也有解釋：「此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。」
所以說政府沒有托市，但金管局已經托了一下。不過這可能只是金融體系的考慮，出發點非托市。
信號效應 造成相反效果
政府撤辣，可能會造成信號效應。一般人會認為政府比市民有更多市場資訊，數據更完備，也有經濟師專業分析，比普羅大眾知得更多。政府決定撤辣或減辣，似乎是見勢色不對，看淡後市。
因此，政府減辣本身就是一個看跌的信號，市場參與者知道政府撤辣，會預期樓市下跌而拋售樓盤。情况就如當年設立辣招，樓市不單沒有下跌，而且節節上升。這是市場了解到政府之預期是繼續上升，所以才會有辣招，於是辣招推出後更坐地起價。
故此，政府如果想樓市平穩，最好不要輕舉妄動；而且一宣布改動，不容易出爾反爾，行回舊路。觀乎官員的說法，都看似明白這個道理，他們都說得對、做得好。
樓價再跌三成 入息中位數住戶才可負擔
至於現在是否適合撤銷印花稅辣招，我認為應該看樓市是否過熱，並且不可負擔，因為這本來就是政策原意。政府時任官員曾解說，樓市辣招是大幅減少炒賣、非本地及投資需求，樓市應以港人自住優先。如是者，並不應該放寬給境外人士豁免印花稅，因為港人自住需求未解決。
現在的樓市仍然是過熱，正常人自住買樓仍然有困難。現在新界上車盤，根據差餉物業估價署今年10月最新數字，一個40平方米以下的新界A類單位值550萬元，每呎約1.3萬元。根據現在的按揭供款佔收入比例及壓力測試，九成按揭做30年，2.5厘息，每月收入需達到約4.2萬元，才可通過加兩厘的壓力測試。
2022年第三季住戶入息中位數（撇除外籍傭工）為2.85萬元，如要達到這個收入，大約是全港住戶的頭36.7%。倘若要令入息中位數住戶都過到壓力測試，同一層樓要跌到375萬元，即再跌多32%，每呎8700元。當然，要住不一定要買樓，樓價亦不一定跌到這個位。
通關效應較以前細 林鄭波叔助市民接火棒
有些人常以為通關就會托到市，前提是境外人士有錢，也願意投資香港市場。首先，從中國內地流出資本規管森嚴，地下錢莊一網打盡後，資本根本難以流出。第二，有些人在香港買樓是為了資本自由，但若犯法，可以根據法例凍結這些與中國有關連人士的在港資產，在港投資吸引力大減。惟整體加息周期，資本市場全部都會下跌。
2019年時任特首林鄭月娥用「林鄭plan」托過市，2022年2月陳茂波又用「波叔plan」托了一下，進一步放寬按揭保險門檻。90%按揭物業價格上限增加至1000萬元，較低成數按揭上限也隨之增加。波叔說他是「考慮到目前市場環境、未來數年供應情况及首次置業人士和計劃樓換樓自用家庭的需要」。結果，2019到2022年是高位。跟1997年後政府推出首次置業貸款計劃一樣，協助買家「接火棒」。如果由本來不夠錢，因為這些計劃變成夠錢上車，現在只能飲恨。
作者是香港大學經管學院講師 （阮穎嫻）
（最近觀察到，「明報」每發表評論文章，都會在文末附加上下面這一小段，怕引來不必要的誤會。）
（本網發表的時事文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意）
Ends
3. 最新因「中部填海」以至「北部都會區」及相關基建的估算調高，引發很多人對政府的財政能否應付得來，提出質疑。希望在接下來的電郵，嘗試將過去三十多年的觀察，指出香港在大灣區、泛珠三角（９省區＋２特區），再加上「一帶一路」的發展中，可以獲得的超高利益，能說服大家可以多點信心。
Regards,
George Luk
---------- Forwarded message ---------
寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>
Date: 2022年12月6日週二 上午11:41
Subject: Re: 給特區的信（５２２）－世界最大的監控機器
To: George Luk
Luk先生:
謝謝你12月2日致行政長官的電郵，我獲授權認收，內容備悉。
行政長官私人秘書
(林朗儀 代行)
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