給特區的信（２０６）－ 當持分者的合理期望落空

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： George Luk
日期： 2016年3月2日 下午11:22
主旨： 給特區的信（２０６）－ 當持分者的合理期望落空
收件者： "Mrs. LAM CHENG Yuet Ngor" <cso@cso.gov.hk>, "Mr. Anthony Cheung" <sthoffice@thb.gov.hk>
副本： "Mr. CHEUNG Wan Ching" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>

林鄭月娥司長／張炳良局長：

1. 關於高鐵即將爛尾一事，朋友提出一個「似是而非」的看法，政府有機會面對超巨型的索償。所有這幾年地鐵沿線附近的物業交易，其買家對於有高鐵總站設於西九及高鐵運行，有合理期望，所以無論物業價格及交通方便等等，都在價格上作出適當溢價，而這些在售樓書及／或招租單張上，以至城市規劃大綱中，應該有列明。

2. 若然該等合理期望落空及引致巨額損失，訴訟將會大量湧現。為避免冗長的訴訟，若財委會否決追加撥款，朋友提議由地鐵公司想辦法去執手尾，會比較易於接手，當然（洩）及極多修訂合約及行政的工作。因為洩及上億呎住宅及數千萬呎商用物業，大商戶及發展商都有機會興訟。

3. 正如地鐵主席馬時亨說，希望議員們高抬貴手，免令事情弄到無轉圜餘地。

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>

日期： 2016年2月29日 下午6:09
主旨： 給特區的信（２０３）－ 並非社會中的所有矛盾都是社會矛盾
收件者： George Luk <gl2468@gmail.com>

George:

2月19 - 29日致行政長官的電郵，我獲授權認收。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行) 

From:        George Luk  

To:        "Mr. C Y Leung" <ceo@ceo.gov.hk>, 

Cc:        "Mr. Anthony Cheung" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. CHEUNG Wan Ching" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk> 

Date:        29/02/2016 11:20 AM 

Subject:        給特區的信（２０５）－ 鐵路效應 

---

梁振英先生：

1. 相信兩會臨近，李偉先生應較忙，難抽空看香港的事。這兩天跟多方朋友傾過，都對張局長要研究高鐵停工，感到極之無奈。朋友指出高鐵是大陸給香港七百多萬市民的一張好牌，香港只是日後幾萬公里高鐵網的一條廿多公里的盲腸（他們應是在說笑！？）；若北京不同意，香港這邊絶無可能掛鈎到她的網路，看看中南半島的七、八個國家，都想盡辦法去跟廣西及雲南掛鈎，而立法會財委會却替所有市民謝絶好意。

2. 他們提出一個折衷辦法，是否可以將餘下工程，好像之前很多港鐵工程一樣，批給MTR造，相信她們應有能力籌到資金去完成整項工程，不至爛尾。在商言商，港鐵會考慮其沿線物業，特別是商場的長遠租金，及未建住宅物業的價值。

3. 下面是一些全港在鐵路沿線兩百公尺內有物業的人都都會考慮到的，摘自以下連結：http://www.squarefoot.com.hk/chinese-hk/news/570/how-important-the-mighty-mtr-is-to-real-estate-values/

4. 綜觀全球，鐵路效應對物業升值皆有舉足輕重的作用。無數資料證明，東京山手線推高了沿線物業的售價和租金；柏林人喜歡住近地鐵，增加了沿線物業的需求；多倫多地鐵亦帶動沿線住宅價格大升。悉尼科技大學於2012年進行有關位於悉尼北郊的埃平—車士活鐵路(Epping-Chatswood Rail Link)的研究項目。研究結果顯示，住宅物業價格的升幅於鐵路施工前及開通後比動工後及開通前 更高。

5. 另一方面，倫敦的橫貫鐵路(Crossrail)充分反映出鐵路效應的威力。萊坊的Action Stations研究報告稱，橫貫鐵路是倫敦近二十年來最大規模的基建項目。

6. 報告續指: 「一項關於距離中央橫貫鐵路車站主要入口十分鐘步行路程以內的住宅價格走勢分析顯示，自橫貫鐵路項目於2008年獲王室同意興建後，這些住宅的樓價至今已升超過30%，不僅跑贏倫敦平均住宅的升幅，甚至比倫敦市中心物業升得更多。事實上，於2008年至2012年間，橫貫鐵路指數已經比倫敦市中心物業指數(Prime Central London Index)高出8%。」發展商（希望不要以官商勾結來看待，只是TOD發展模式，又稱以公交為導向的發展「英語：Transit Oriented Development, TOD，主要指以公共運輸樞紐和車站為核心的同時倡導高效、混合的土地利用，如商業、住宅、辦公、酒店等。此外，其環境設計是對於行人友好的，可以有效控制步行空間。在進行軌道交通開發時有時也會與公私夥伴關係一起作為模式開發，即TOD+PPP模式。」亦藉此大肆宣傳以吸引買家，橫貫鐵路不但為倫敦原有地區增值，更推動重建工程，包括Royal Docks的海關大樓站(Custom House Station)及Woolwich Arsenal的伍爾維奇站(Woolwich Station)，附近區域亦已密鑼緊鼓進行改善工程。萊坊目前預測，直至2018年年底，倫敦市中心物業價格將上升31%，預計在橫貫鐵路步行距離內的樓價升幅，將會有過之而無不及。

7. 理論上，沿線物業的升值潛力較佔優，但因為房地產價格受多項不同因素影響，而交通配套只是其中一項，所以很難一概而論。受惠於西港島線延線效應，西營盤和堅尼地城的樓價飆升了20%，目前已穩定下來。黃竹坑的樓價升幅更大，但仍未追及中環及灣仔。黃竹坑商廈價格約14,000元平方呎，遠低於中環。核心商業區具備更多利好因素，其他二線地區即使增設港鐵站，樓價升幅始終有限。

8, 運輸及房屋局於九月公布了《鐵路發展策略2014》，計劃在2018至2026年期間，發展七個新鐵路項目，包括北環線及古洞站、屯門南延線、東九龍線、東涌西延線、洪水橋站、南港島線(西段)及北港島線。有關地區的樓價會否因此創新高？　

9. 高力國際亞洲研究部主管Simon Lo表示：「理論上，沿線物業的升值潛力較佔優，但因為房地產價格受多項不同因素影響，而交通配套只是其中一項，所以很難一概而論。受惠於西港島線延線效應，西營盤和堅尼地城的樓價飆升了20%，目前已穩定下來。黃竹坑的樓價升幅更大，但仍未追及中環及灣仔。黃竹坑商廈價格約14,000元平方呎，遠低於中環。核心商業區具備更多利好因素，其他二線地區即使增設港鐵站，樓價升幅始終有限。」

10. Simon表示：「香港房地產市場的反應很快，目前的樓價已經反映了新鐵路的優勢。一旦西港島線投入服務，西營盤及堅尼地城將會轉型，提供更多設施，包括酒店和商場，使樓價進一步向上。」這亦解釋了各區樓價的差異。

11. 港鐵站能否推動地區發展？橫貫鐵路正是最佳的印證。但在香港，地區發展與交通建設相輔相成，很難判斷誰是因、誰是果。Simon指：「港鐵是全球少數擁有龐大盈利的鐵路公司。而港鐵的營運主要靠車站上蓋及附近的地產項目補貼。」

12. 投資港鐵沿線物業，需要綜合各方因素，不能盲目追捧將有港鐵通車的地區。正如Simon總結道：「新鐵路絕對能提升鄰近物業的投資潛力，但購買鄰近港鐵的物業是長線投資，不保證能取得理想回報。畢竟，即使山頂沒有港鐵站，價格依然高企。鐵路並非樓價的單一指標。

13. 他們還提供以下國際上關於HSR （高速鐵路）的定義給大家參考：a. http://www.ushsr.com/hsr/hsrworldwide.html

b. http://www.uic.org/

c. http://www.uic.org/highspeed

14. We have deliberately used the word "definition" in the plural because there is no single standard definition of high speed rail (nor even a standard usage of the term: sometimes it is called "high speed" and sometimes "very high speed"). The definitions vary according to the criteria used since high speed rail corresponds to a complex reality. We on the UIC High Speed Taskforce wanted to reflect this diversity by considering high speed from all the standpoints: infrastructure, rolling stock and operating.

First of all there is the European Union definition, given in Directive 96/48; this is a fairly broad definition which encompasses a large number of systems under the banner of high speed.

But it is also necessary to take into account those railways which are making laudable efforts to provide high speed despite a basis of old infrastructure and technology which is far removed from that employed by the railways of western Europe.

At all events, high speed is a combination of all the elements which constitute the "system": infrastructure (new lines designed for speeds above 250 km/h and upgraded lines for speeds up to 200 or even 220 km/h, some worked with tilting trains, some not), rolling stock and operating conditions. In view of the fact that many high speed trains are also compatible with the conventional network, the term "high speed traffic" is also frequently understood to signify the movements of this type of train on conventional lines but at speeds lower than those permitted on the new high speed infrastructure. 
Consequently, on some lines which are claimed to be high speed lines it is very difficult to specify a threshold when, in certain very densely populated regions, the speed is restricted to 110 km/h in order to avoid noise nuisance, or where, as in special tunnel sections or on long bridges, the speed is limited to 160 or 180 km/h for obvious reasons associated with capacity or safety. 
Finally, in many countries where the performance of the conventional railway is not very high, the introduction of some trains capable of operating at 160 km/h and offering a significant level of quality - often as a first step towards a future genuinely high speed service - may already be considered as high speed.

15. 請政府及港鐵積極考慮他們的意見，因為無論將來是否一地或兩地兩檢，港九兩岸都會區的大部份居民都會在時間上獲得方便，還有西九文化中心將來會多咗好多大陸旅客捧場，會拉近兩地文化差異。

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>

日期： 2016年2月22日 下午4:39

主旨： Re: 給特區的信（２０２）－ 不應盡信？（３）
收件者： George Luk 

先生/女士:

2月12日致行政長官的電郵，我獲授權認收，謝謝你的意見。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行) 

＜如有興趣觀看之前的電郵，請前往連結： http://jet2468.blogspot.hk/   or   https://www.facebook.com/george.luk.88>
<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。＞
＜閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在主旨寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人深表抱歉。＞