給特區的信（10）－ 羅斯福「新政」

房利美(FNMA：US)作為一間持有MBS的美國國策國企在1968年上市，在1970年代少於每股一美元上升至次按風暴前2007年6月18日的66.42美元，之後受MBS的壞帳大幅上升下跌至在0.30美元長期橫行。2013年10月14日，房利美(FNMA：US)收1.62美元。

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日期： 2013年10月21日下午9:02
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李偉先生／梁振英先生：

 

1. 回顧美國自立國以來的歷史，國家以其「上帝之手」干擾市場手段不絕於矣。其中最令大家佩服便是在當年大蕭條(The Great Depression)之後由美國歷史上其中一位最偉大的總統富蘭克林．羅斯福(President Franklin D. Roosevelt)所推行的新政(The New Deal)。而在這個New Deal中羅斯福總統的房屋政策確立了美國房地產政策的基調和日後一場又一場的美國房地產的Boom and Bust（繁榮和蕭條之不斷更替）。

 

2. 在羅斯福新政之前房地產只有社會中的精英才能擁有，在美國一般只有農地才能做按揭，而住宅亦只能獲得年息至少8.00%的短期還息不還本的信貸。因此在這種情況普羅大眾基本沒有可能購買自己的房產。

 

3. 羅斯福新政中的房屋政策由The National Housing Act of 1934定調，成立三間Government Sponsored Enterprise (GSE)國企以支持樓市和「天下寒士」上會，包括屋主貸款公司(Home Owners' Loan Corporation (HOLC))、聯邦房屋管理局(Federal Housing Administration (FHA))和房利美(Federal National Mortgage Association (Fannie Mae)；FNMA：US)。

 

4. HOLC統一了全國估價的方法並簡化房貸的手續，FHA則創立了全國性的住房建造標準和替按揭擔保，至於房利美(FNMA：US)則主要功用是在美國房屋抵押貸款二級市場中收購已經受FHA擔保的按揭貸款，並通過向投資者發行機構債券或證券化的按揭抵押債券(Mortgage Backed Securities (MBS))。

 

5. 由房利美(FNMA：US)這間由國策主導的「國企」中顯然易見，羅斯福新政中的房屋政策基本上是大玩財技以救國。當年美國政府五行欠水，安有資金推動福利房屋政策？發明了用房利美(FNMA：US)這間SPV（Special purpose vehicle）用表外貸款和MBS這兩種金融工程學絕技令羅斯福總統可以空手入白刃推行逆週期福利房政策。

 

6. 之後美國人可以以低息做三十年按揭大量上會，造就了日後樓升帶動消費再推高經濟的「美國夢」。值得一提，當年羅斯福新政中亦同時成立了美國聯邦存款保險公司(Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC))，而FDIC、HOLC、FHA和房利美(FNMA：US)這四間「國企」成立亦種下日後如在八十年代出現的Savings and Loans Crisis的危機。

 

7. 房利美(FNMA：US)作為一間持有MBS的美國國策國企在1968年上市，在1970年代少於每股一美元上升至次按風暴前2007年6月18日的66.42美元，之後受MBS的壞帳大幅上升下跌至在0.30美元長期橫行。2013年10月14日，房利美(FNMA：US)收1.62美元。

8. 但在2007年次按風暴爆破後，根據S&P Case-Shiller 10-City Home Price Index樓市由2006年4月226.89下跌至2012年1月的149.63，跌幅達34.05%！如此跌幅大量MBS或按揭的LTV（Loan to value）豈不大跌至負資產才怪。作為另類MBS概念股房利美(FNMA：US)，這亦是其股價由2007年6月18日的66.42美元，之後下跌至在2012年成為於0.30美元長期橫行的Penny Stock之原因。（摘自朱平漫之安得廣厦千萬間）

Regards,

George Luk

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