給特區的信（２６１）－遠水不能救近火（５）

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： George Luk 

日期： 2018年2月7日 下午

​8:45

​

主旨： 給特區的信（２６１）－遠水不能救近火（５）
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "Mr. Frank Chan" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. LAW Chi Kong" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. WONG Wai Lun" <sdev@devb.gov.hk>, Task Force on Land Supply <tfls@devb.gov.hk>, George1 Luk 

李偉先生／林鄭月娥女士：

1. 朋友又傳來一則舊評論文章，來自德斯蒙君（居港工程師），並說內容值得細嚼：http://www.guancha.cn/DeSiMeng/2014_06_22_239602.shtml

 “佔領立法會”背後離奇的香港土地制度

2014-06-22 08:31:58 來源：觀察者網。（今天的數據跟當年可能有些微分別）

上週五，香港反對派暴力衝擊立法會，經過是非已有多家媒體報導評論，筆者不再贅述，只想借本文向觀察者網的讀者們介紹引發具大爭議的“新界東北發展計畫”，以及背後的香港土地制度。

2. 在英國殖民時期，根據《英皇制誥》，香港所有土地都屬於英國王室，稱為官地；只有一個例外，就是中環聖約翰座堂，屬自用地，為英王送贈予聖公會。在香港所謂的“賣地”並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權，因此稱為“批地”。早年批地期限長至999年，後來縮短到99年。獲批土地的使用者除一次性向港府繳納地價外，每年還要繳納地租，雖然此項金額並不高，但因為同時還要繳納相當於物業出租價格5%的差餉給政府。故從法理上而言，香港並不存在私人土地。

3. 香港的政治區劃分為港島、九龍、新界三個部分。前兩者分別是由1842年《南京條約》和1860年《北京條約》割讓給英國，新界則是依據1898年英國政府強迫清政府簽訂的《中英展拓香港界址專條》，從清政府手中租來的土地，租期99年。因此港英時代港島、九龍的批地地契從批出之日算起一般為期99年或75年（注1），新界的地契則從1898年7月1日起計，年期一般為99年減三天（這三天用來辦手續）或75年加24年減三天。而在香港回歸後，原定1997年到期的地契繼續順延，保證已獲批的土地使用權延續。

4. 通過這種安排，英國殖民政府不僅從清政府手中割取了香港的主權，實際上還獲取了整塊土地的產權，任何人想要獲得土地必須經過港英政府批准並繳納地價。特殊的土地制度使港英當局積累了巨額財富，創造出一個表面上低稅率的營商和社會環境。此外，所有土地均歸“皇室”，也賦予了政府制定全面規劃方案的巨大權力。

5. 長期以來，港英政府通過制定“法定圖則”將香港不同規劃區內的土地，劃作不同用途的地帶。法定圖則共分為三種：“分區計畫大綱圖”、“發展審批地區圖”以及“市區重建局發展計畫圖”。每一個規劃區都有一張“分區計畫大綱圖”，覆蓋絕大部份已發展的地方；新界部分鄉郊地區使用“發展審批地區圖”來管制；“市區重建局發展計畫圖”則涵蓋市區重建局發展計畫的地盤，功能大致與“分區計畫大綱圖”一樣。而政府有權根據《城市規劃條例》檢控不符合“法定圖則”的土地用途。這種規劃方式賦予政府事實上決定產業、社會結構規劃，甚至暗中偏向某些特定群體的巨大權力。特別是在殖民地時期，港督的獨裁統治使英國洋行可以通過低價大量獲得的土地地契，打擊華商對手。至70年代末，全港知名的四大洋行無不手握大量土地，並借香港經濟起飛之機牟取了巨額財富。

6. 為了抬高批地價格，港英政府還故意減少可開發土地。雖然香港總面積達1107平方公里，但卻有75%的土地屬郊野地區，明確禁止開發。其中包括的23個郊野公園、15個特別地區、4個海岸公園及1個海岸保護區，就約占香港總面積超過38%的土地。在可開發區域內，還包括近百平方公里的農業用地。根據2012年特區政府公佈的資料，現時政府手中的空置住宅用地有2100公頃（100公頃=1平方公里），扣除不合適建築的土地和“丁屋”預備土地，僅剩下391.5公頃可供住宅開發，這也正是香港房價居高不下及數十萬人蝸居“狗窩”的重要原因。

7. 回到“新界東北發展計畫”，對其質疑除了政治經濟上的原因外，還涉及到“農地”和“丁屋”兩個問題。所謂“農地”指的是在香港城市規劃“法定圖則”上標明為僅限農業用途的土地，聽起來與大陸要保護的“耕地”一樣，但實際並不強迫在上面從事農業生產，僅僅不能改為其它用途而已。港英時期，根據城市發展需要，每年都會有部分農地轉為住宅或其他建設用地，其總量在1960-1990的30年間共減少了66平方公里。香港回歸後，反對派為了阻止特區政府的惠民政策，開始高調要保留農地發展本地農業，以阻撓香港發展和政府施政。不過可笑的是，由於農地可以私下交易並不強制耕種，更可向政府申請變更用途為住宅用地，反而成為囤積炒作的資源。目前全港農地有超過2/3囤積在各大開發商手中閒置，其餘部分也少有人種植，“發展本地農業”不過是用來政治訛詐的噱頭罷了。

8. 所謂“丁屋”指新界小型屋宇，是香港新界原居民的男性後人（即“男丁”）獲准興建的房屋，為殖民地時期沿用至今的一項政策。雖然港英時期規定土地為英國“皇室”所有，但租來的新界畢竟上面已有不少原住民，他們的土地和房屋實際並未繳納出讓地價。70年代計畫發展新界時，為了得到新界原居民的支持，推出了“小型屋宇政策”，規定年滿18歲，父系源自1890年代新界認可鄉村的男性香港居民，每人一生可申請一次於認可範圍內建造一座最高3層（上限8.22米高），每層面積不超過約65平方米的丁屋，無需向政府繳付地價。同時定立“限制買賣轉讓條款”，規定擁有丁屋的原居民如果想把丁屋出售予非原居民，需向政府申請作補地價，並取得地政專員書面同意，才可進行。

9. 然而這項協調措施因為當年港英制定者漏寫了“若無足夠居住空間”的限制條件，導致很快被濫用，迫使政府不得不在已經十分緊張的住宅用地中專門劃出大量的丁屋保留用地。截至2012年統計，該部分土地總數為932.9公頃，是上文提到的一般住宅用地面積2倍多。

10. 雖然新界東北開發計畫面臨上述困難，不過港英時期新界城市建設卻仍很順利，因為香港土地制度規定政府有權按照已公佈的固定價格對農地和丁屋進行強制徵收。而英治時期港督為英國政府直接任命，也沒有民選的立法會監督，需要做出強征決定時不受任何掣肘。

11. 由此可見，殖民時代遺留下來的土地制度是一套非常精巧的設計，即通過土地用途分類和限制即保證了港英政府可在賣地時獲得高價，又能維持高房價令地產大亨們收益；待到土地儲備不足時則能根據需要低價補充，同時也可讓囤地的開發商大發橫財。

12. 然而香港回歸之後，由於反對派為反對而反對，刻意阻撓特區政府施政，舊土地制度反而成為政府促進發展、改善民生的桎梏。當數十萬香港人蝸居在面積只有個位數的劏房和籠屋（注2）裡時，反對派不顧“新界東北開發計畫”可以提供60000個住宅（其中包括一半以上的公屋和居屋），大力鼓吹該計畫破壞環境，損害本地農業，改變原住民生活；更組織了數百名完全與此地無關的專業社運人士暴力衝擊立法會，其居心到底何在也就不問可知了。至於其背後是否有手持大量為開發土地的既得利益者興風作浪，也就不得而知了。

13. 注1：1898年，考慮到租期過長導致的規劃失控及土地升值損失，港英政府在新批土地時取消了999年租期的租約，取而代之以75年租約另加75年續約（特別地塊不可續約），同時政府要求承租人在75年租期期滿後支付按新標準制定的土地租金，此後，75年租期成為標準租期，直至1997年香港回歸。

注2：劏房，又名房中房，業主或二房東將一個普通住宅單位分間成不少於兩個較細小的獨立單位，然後作出售或出租之用。每個小房間的面積由幾平方米到十平方米不等，月租金亦要三至五千元。

籠屋，又稱床位寓所，是指一個單位內有十二夥或以上租戶，並共用廚房、廁所。

14. 他們並指出，跟據政府統計數字──香港土地用途 2016，市區或已建設土地面積佔1,111平方公里的總面積裏的24.3%，即約270 平方公里，卻是總人口近740萬中的超過700萬人的每天作息之所，即這270平方公里的年均使用率達700x2x365萬：51億人次（每天出入各算一次即共兩次，還未計及訪港遊客）連結：https://www.pland.gov.hk/pland_tc/info_serv/statistic/landu.html

15. 而443平方公里的郊野公園，每年使用人次約2,600萬人次（包括出入各一次），連結：

https://www.afcd.gov.hk/tc_chi/country/cou_lea/cou_lea_use/cou_lea_use.html

相比之下，土地使用權利極度不公。當然大家都希望多些大自然空間、綠化地帶及保育應保育的物種等，但明顯跟蝸居及捱超貴樓的市民之間，要取得適當平衡。若能抽出其中200平方公里作規劃新建成區，絶對值得諗，因為所有其他覓地起樓的方法，通通是『遠水不能救近火。』

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <tfls@devb.gov.hk>

日期： 2018年2月2日 下午5:58

主旨： 給特區的信（２５９）－水比土地更珍貴（２）
收件者： 

副本： devbenq@devb.gov.hk

George Luk：

        多謝閣下將你的郵件副本抄送發展局局長，表達有關土地供應的意見。土地供應專責小組（專責小組）秘書處會將有關意見提交專責小組成員參考。

        專責小組正檢視和評估不同土地供應選項，並將會開展公眾參與活動，以推動公眾就不同選項的事實、利弊和相對優次進行討論。專責小組正籌備公眾參與活動，預計最快可於今年上半年開展，屆時歡迎社會各界發表意見。

發展局 

土地供應專責小組秘書處


----- Forwarded by PLB Enquiry/DEVB/HKSARG on 29/01/2018 10:47 -----

From:        George Luk
To:        "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor" <ceo@ceo.gov.hk>
Cc:        "Mr. Frank Chan" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. LAW Chi Kong" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. WONG Wai Lun" <sdev@devb.gov.hk>, doe <doe@had.gov.hk>, George1 Luk
Date:        20/01/2018 14:22
Subject:        給特區的信（２５９）－水比土地更珍貴（２） 

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李偉先生／林鄭月娥女士：

1. 朋友繼續闡述他們的看法：全球擁有郊野公園數量最多、郊野公園佔整個城市土地面積佔比最高的城市是哪座？答案是狹小的香港。香港有24個郊野公園、共佔地443平方公里，郊野公園面積佔整個香港面積的比例高達40%，冠絕全球！若以本地收集到的水，根本不足以供水給三百萬人用，特區不可能發展到今天的地步。那又從何而來兩、三、四萬一呎的房價，真的如某些北京官員說過，飲水應要思源。朋友批評特區政府扭盡六壬，迂迴曲折成立各種不同的土地小組、委員會，將城市規劃條例拆牆鬆綁等等，無非希望說服反對人士讓出少量郊野公園邊隀地帶，覓地提供價錢合理的住房給中下階層，却慷他人之概（東江流域的兩、三千平方公里集水區及附近居民、發展），而仍然要享受四百多平方公里的郊野公園，向無理要求低頭。

2. 那你可能就會奇怪，香港這麼小，只有1100平方公里、而且山地多建設用地少，那為何還要設置這麼多的郊野公園呢？這個要從歷史說起。《郊野公園條例》在1976年制定，其最主要目的是要管理好香港的命脈──集水區及水塘、水庫。

3. 港島和九龍以前其實是割讓給英國的，從條約上看英國擁有港島和九龍的主權，不過新界則是租用的，不擁有主權。但兩者加起來整個香港也太小，小到什麼地步呢？小到淡水無法自足、沒有淡水水源(淡水河、淡水水庫)等等。

4. 而水是生命之源，至關重要。最開始的時候，香港處於百萬人口級別以下，水源問題還不是很突出，而1937年人口首次突破100萬人之後，水源問題就越來越嚴重了，到了新中國建國時香港已然200萬人，水成為香港最大的約束條件，土地反而不是！

5. 港英政府也自知獲取香港土地的手段很不光彩，擔心大陸方面會因為特殊原因而停止香港香港供水。為了解決水源不足的問題，香港就設立了眾多的郊野公園，以便於吸收、保存天然的降水，然後彙集到水庫，以防萬一。

6. 也就是說，香港雖然土地資源極寶貴，但當時水源更為寶貴，因此用寶貴的土地用來去收集更為寶貴的淡水，是划算的。設立如此之多的郊野公園，最初目的其實是在於水，於什麼環保、什麼綠化不是最直接的關係，這些都是後來附加的說法，最初目的是港英政府以己之腹度我國之心，擔心大陸可能採取斷水措施。

7. 哪知道大陸方面一直將香港定義為同胞，無論在任何情況下都沒有停止過對香港的供水，而且還為了應對香港人口的不斷膨脹，專門修建了東江工程。可以說，新中國建立之後，香港的人口雖然至今膨脹了將近4倍，但淡水從來沒少過，幾乎全部由大陸的東江工程滿足，郊野公園最初規劃的目的就失去了意義。

7. 在1997年香港回歸之前，郊野公園的規劃當然不方便去更改。現在回歸已經20年了，香港郊野公園的原初使命可以宣告終結了，過度的郊野公園規劃也沒有必要保持了。因此，香港443平方公里的郊野公園中，將近200平方公里是具備開發建設條件的，這些土地可以逐漸釋放出來，改善香港居住空間、發展空間過於狹小的問題。

8. 另外，原來香港與大陸之間邊界線，設立了寬達1.5公里的邊防禁區，以防止逃港人潮。現在兩地的落差越來越小，甚至大陸很多方面已經超過香港，逃港也已經成了歷史名詞。

9. 因此，1.5公里寬的禁區將考慮縮窄到0.5公里寬，這樣就可以釋放出20平方公里的土地。加上上述郊野公園可以釋放出的合計有220平方公里的新增可開發建設用地，這幾乎相當於現在香港建成區面積280平方公里的79%！

10. 這幾乎新增了一個香港。當然，不是說這220平方公里會一下子全部放出來，這個土地資源的釋放會以合適的速度逐漸進入市場。但無論如何，香港土地市場歷史上最大規模的質變已經拉開帷幕。

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>

日期： 2018年1月25日 上午11:07

主旨： Re: 給特區的信（２５８）－水比土地更珍貴
收件者： George Luk 

George: 

1月19-21日的電郵收悉，謝謝你的意見。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行) 

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 

<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>

<閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在「主旨」寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人謹此致歉。>

<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>

給特區的信（２６０）－水比土地更珍貴（３）

---------- 轉寄的郵件 ----------
寄件者： George Luk 
日期： 2018年1月21日 下午10:50
主旨： 給特區的信（２６０）－水比土地更珍貴（３）
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "Mr. Frank Chan" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. LAW Chi Kong" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. WONG Wai Lun" <sdev@devb.gov.hk>, doe <doe@had.gov.hk>, George1 Luk 

李偉先生／林鄭月娥女士：

1. 朋友對於郊野公園及房屋問題咬住唔放，並說為了廣大市民的福祉，大陸一定唔會關掉東江水的供應，這是小部份港人有恃無恐的原因。但若這「絶對不會出現的情況」出現了，香港靠每年本地集水區及水塘水庫等等，供水無可能捱得超過一百天，那時樓價鋪租何以為繼？並提議大家看看以下連結：   （香港便覽 - 水務）便可清楚整個情況 https://www.gov.hk/tc/about/abouthk/factsheets/docs/water_supplies.pdf 

2. 另外他們指出很多人提出過數以百計、千計不同建議及文章討論郊野公園用地，但兜兜轉轉十多年，絲毫無進展。原因是大家誤解建立郊野公園的原意，是保護香港最珍貴的「水資源」，而自從６５年後，港人用水的集水區已經經中央同意下，借用了河源、惠州、東莞、深圳等地兩三個香港的陸地總面積。

３. 東江，古稱湟水、循江、龍川江等 ，珠江水系幹流之一。發源于江西省尋烏縣椏髻缽，東江上源江西尋烏水，源河為三桐河 （一說發源于江西省安遠縣與尋烏縣交界的三百山基隆嶂，源河為定南水（又名九曲河），該處有周恩來總理的親筆題字“一定要保護好東江源頭水”，在“東江第一瀑”旁的石壁上，也刻有原全國政協副主席葉選平題寫的“東江源”字樣。2004年6月由江西省科技廳組織的東江源頭科學考察認定為“尋烏縣椏髻缽”），向西南流經廣東省龍川縣、河源市、紫金縣、惠城區、博羅縣至東莞市石龍鎮進入珠江三角洲，於增城市禺東聯圍（穗東聯圍）東南匯入獅子洋。集水面積35340平方公里（部份是為了服務香港），占珠江流域總面積5.96%，約占廣東境內珠江流域面積的24.3%。河長562公里，河道平均坡降0.388 ‰，平均年徑流深950.4毫米，平均年徑流量257億立方米。

４. 幹流在廣東省龍川縣合河壩村以上稱尋鄔水，龍川縣合河壩接納一級支流貝嶺水（江西定南水）後始稱東江。流域地勢東北高、西南低，分水嶺最高海拔1101.9立方米。流域內有新豐江水庫和楓樹壩水庫兩座大型水庫，總庫容158.4億立方米，占全省27座大型水庫總庫容量的59%，兩水庫集水面積11050平方公里，占東江流域面積的40.9%。集水面積1000平方公里以上的一級支流有貝嶺水、浰江、新豐江、秋香江、公莊河、西枝江和石馬河等。

５. 請重温以下的一篇舊電郵：

『寄件者： George Luk 

日期： 2015年1月4日 上午12:41

主旨： 給特區的信（１２４）－ 郊野公園的社會成本
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mr. C Y Leung" <ceo@ceo.gov.hk>

副本： "Mr. Anthony Cheung" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. TAM Chi Yuen" <scmaoffice@cmab.gov.hk>, "Mr. TANG Kwok Wai" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. Tsang Tak Sing" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. MOK Kwan Yu" <dossp@had.gov.hk>, "Ms. TENG Yu Yan" <doe@had.gov.hk>, "Mr. CHAN Mo Po" <sdev@devb.gov.hk>, "tellme@1823" <tellme@1823.gov.hk>, George1 Luk

李偉先生／梁振英先生：

1. 前天雷鼎鳴先生的一篇博文，用跳出框框的角度來分析「郊野公園的社會成本」，頗有新意，値得深思，以下是連結的內容： http://francis-lui.blogspot.hk/2015/01/blog-post.html

2. 政府在12月16日公布的《長遠房屋策略》文件，其中內容顯示政府有意改變近年的房屋政策。過去兩年，政策是以抽取重稅管理需求為核心，但這些「辣招」並沒有使樓價下跌。這是不足為奇的，我過去亦早已指出，「辣招」不但減需求，亦減供應，卻未能針對香港十多年來樓宇供應不足的局面，只能「塘水滾塘魚」，樓價怎會下跌？

3. 現在政府改轅易轍，「策略」以到處覓地，增樓宇供應為主，方向是對的。但可惜政府尋尋覓覓，找地成果仍是冷冷清清。政府的計劃是在未來十年共可供應20萬個公屋單位，9萬個居屋單位及19萬個私人發展單位。先不說在數量上這些單位能否填補過去十多年所累積的供應不足的缺口及未來的新生需求，但幾可肯定，政府的着眼點只是單位數量，對能否改善港人居住的面積，只能避而不談了。

4. 增樓宇面積 改善居住環境：
要真正改善港人居住擁擠而且昂貴的問題，只能靠大幅增加樓宇的總面積，而非單位的數量，但這顯然要仰賴是否有足夠多的土地能投入市場。香港並非沒有地，1,108平方公里的面積中，只有21％左右的土地已經發展。但為甚麼有這麼多地，卻推不出來？這與港人自設無謂的框框，劃地為牢有重要的關係。當中涉及問題很多，這裏只集中討論公園問題，便可知某些港人的思維是如何愚蠢。

5. 香港現有郊野公園443平方公里，佔香港面積40％，去年訪客人次是1,140萬，過去10年則是平均每年1,257萬人次，以香港719萬人口計算，平均每人每年到郊野公園約有1.75次，有些人到郊野公園行山較頻密，但更多人一兩年也去不了一次。

6. 我們可為郊野公園的使用效率及機會成本算算帳，郊野公園因地理環境的關係，並非都適合發展，更遑論興建住宅，但有些地方總是可發展的，我們可先作一個思想實驗：假設有10％郊野公園的土地可發展（仍保有９０％郊野公園的土地可供遠足，提供遼闊景觀及清新空氣），有甚麼結果？

7. 這等於推出44.3平方公里的土地發展，香港的總發展面積可增加約20％，足可供應建造50萬個單位以上。有了這規劃以外的額外單位，香港樓價或租金會下挫多少？97至03年政府有「8萬5政策」，當時樓價下跌了63％，若現在樓宇供應在十年中有49萬之上再加多50萬，樓價或租金跌幅肯定遠遠不止10％。為方便計算，我們可把所有樓宇都當作是租住單位（不作此假設亦無關宏旨），並假設租金平均下降1,000元（實際上一定不止此數）。這樣每個家庭每年可省回12,000元的居住費用（若樓宇不是租而是買回來的，因樓價下跌，居住成本亦一樣減少）。香港每個住戶人數平均少於3人，即平均每名港人每年可省回4,000元的居住成本，719萬的人口，便每年共可節省288億元。（香港三成人住公屋，其租金跌不了這麼多，但社會中普遍租金下跌一樣對公屋租金有影響）

8. 土地資源珍貴 使用率奇低：
郊野公園面積減少10％後，我們可假設遊人也減少10％（這未必如此，我估計減不了這麼多），即訪客人次減少125萬人次左右。換言之，這125萬到訪郊野公園的機會成本是288億元，即平均而言，每人到訪郊野公園一次，其背後的社會成本是23,040元！

9. 現時到郊野公園不用收費，也不可能按真正成本收費。若每次一遊便收入場費23,040元，香港的野外恐怕會空無一人。上述例子已是從較保守的假設去計算，若用其他合理的假設，也不大可能改變得了一個結果；香港土地資源極為珍貴，用這麼大比例的土地去支持平均每年每人頂多十多個小時的行山，是否愚蠢之極？用另一角度看，大多數不大使用郊野公園之人正在大幅地用昂貴的租金去補貼行山。這是否社會中另類不公？當然，香港目前仍有其他土地可發展，暫可不動用郊野公園，但不去考慮將來可發展部分的郊野公園，卻是墨守成規的蠢事。

10. 看過他的文章後，忽然有興趣將部份近期有關連電郵，以附件形式供大家參考，篇幅可能比較長，敬請見諒。（請參考以下附件中的連結）

Have a Happy  & Prosperous  New Year!!!

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>

日期： 2014年12月29日 下午5:17

主旨： Re: 給特區的信（１２１）－當你手上只有錘子

收件者： George Luk 

先生/女士: 

12月19日致行政長官的電郵，我獲授權認收，謝謝。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行) 

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>

日期： 2014年12月30日 下午4:55

主旨： Re: 給特區的信（１２２）－對中國認識的巨大落差

收件者： George Luk 

先生/女士:

12月22日致行政長官的電郵收到，我獲授權認收。
  

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行) 』

附件：

http://jet2468.blogspot.hk/2014/01/blog-post.html

http://jet2468.blogspot.hk/2014/02/blog-post_20.html

http://jet2468.blogspot.hk/2014/03/blog-post_27.html

http://jet2468.blogspot.hk/2014/04/blog-post_19.html

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 

<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>

<閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在「主旨」寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人謹此致歉。>

<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>

給特區的信（２５９）－水比土地更珍貴（２）

寄件者： George Luk 

日期： 2018年1月20日 下午9:22
主旨： 給特區的信（２５９）－水比土地更珍貴（２）
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "Mr. Frank Chan" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. LAW Chi Kong" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. WONG Wai Lun" <sdev@devb.gov.hk>, doe <doe@had.gov.hk>, George1 Luk 

李偉先生／林鄭月娥女士：

1. 朋友繼續闡述他們的看法：全球擁有郊野公園數量最多、郊野公園佔整個城市土地面積佔比最高的城市是哪座？答案是狹小的香港。香港有24個郊野公園、共佔地443平方公里，郊野公園面積佔整個香港面積的比例高達40%，冠絕全球！若以本地收集到的水，根本不足以供水給三百萬人用，特區不可能發展到今天的地步。那又從何而來兩、三、四萬一呎的房價，真的如某些北京官員說過，飲水應要思源。朋友批評特區政府扭盡六壬，迂迴曲折成立各種不同的土地小組、委員會，將城市規劃條例拆牆鬆綁等等，無非希望說服反對人士讓出少量郊野公園邊隀地帶，覓地提供價錢合理的住房給中下階層，却慷他人之概（東江流域的兩、三千平方公里集水區及附近居民、發展），而仍然要享受四百多平方公里的郊野公園，向無理要求低頭。

2. 那你可能就會奇怪，香港這麼小，只有1100平方公里、而且山地多建設用地少，那為何還要設置這麼多的郊野公園呢？這個要從歷史說起。《郊野公園條例》在1976年制定，其最主要目的是要管理好香港的命脈──集水區及水塘、水庫。

3. 港島和九龍以前其實是割讓給英國的，從條約上看英國擁有港島和九龍的主權，不過新界則是租用的，不擁有主權。但兩者加起來整個香港也太小，小到什麼地步呢？小到淡水無法自足、沒有淡水水源(淡水河、淡水水庫)等等。

4. 而水是生命之源，至關重要。最開始的時候，香港處於百萬人口級別以下，水源問題還不是很突出，而1937年人口首次突破100萬人之後，水源問題就越來越嚴重了，到了新中國建國時香港已然200萬人，水成為香港最大的約束條件，土地反而不是！

5. 港英政府也自知獲取香港土地的手段很不光彩，擔心大陸方面會因為特殊原因而停止香港香港供水。為了解決水源不足的問題，香港就設立了眾多的郊野公園，以便於吸收、保存天然的降水，然後彙集到水庫，以防萬一。

6. 也就是說，香港雖然土地資源極寶貴，但當時水源更為寶貴，因此用寶貴的土地用來去收集更為寶貴的淡水，是划算的。設立如此之多的郊野公園，最初目的其實是在於水，於什麼環保、什麼綠化不是最直接的關係，這些都是後來附加的說法，最初目的是港英政府以己之腹度我國之心，擔心大陸可能採取斷水措施。

7. 哪知道大陸方面一直將香港定義為同胞，無論在任何情況下都沒有停止過對香港的供水，而且還為了應對香港人口的不斷膨脹，專門修建了東江工程。可以說，新中國建立之後，香港的人口雖然至今膨脹了將近4倍，但淡水從來沒少過，幾乎全部由大陸的東江工程滿足，郊野公園最初規劃的目的就失去了意義。

8. 在1997年香港回歸之前，郊野公園的規劃當然不方便去更改。現在回歸已經20年了，香港郊野公園的原初使命可以宣告終結了，過度的郊野公園規劃也沒有必要保持了。因此，香港443平方公里的郊野公園中，將近200平方公里是具備開發建設條件的，這些土地可以逐漸釋放出來，改善香港居住空間、發展空間過於狹小的問題。

9. 另外，原來香港與大陸之間邊界線，設立了寬達1.5公里的邊防禁區，以防止逃港人潮。現在兩地的落差越來越小，甚至大陸很多方面已經超過香港，逃港也已經成了歷史名詞。

10. 因此，1.5公里寬的禁區將考慮縮窄到0.5公里寬，這樣就可以釋放出20平方公里的土地。加上上述郊野公園可以釋放出的合計有220平方公里的新增可開發建設用地，這幾乎相當於現在香港建成區面積280平方公里的79%！

11. 這幾乎新增了一個香港。當然，不是說這220平方公里會一下子全部放出來，這個土地資源的釋放會以合適的速度逐漸進入市場。但無論如何，香港土地市場歷史上最大規模的質變已經拉開帷幕。

Regards,

George Luk

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 

<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>

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<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>

給特區的信（２５８）－水比土地更珍貴

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： George Luk
日期： 2018年1月19日 

​下午８：２１

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主旨： 給特區的信（２５８）－水比土地更珍貴
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mrs. Lam Cheng Yuet Ngor" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "Mr. Frank Chan" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. LAU Kong Wah" <sha@hab.gov.hk>, "Mr. LAW Chi Kong" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. WONG Wai Lun" <sdev@devb.gov.hk>, doe <doe@had.gov.hk>, George1 Luk 

李偉先生／林鄭月娥女士：

1. 朋友嘗試以下面各種不同分析去令群組內其他成員同意：郊野公園神聖不可侵犯是一個僞命題。

2. 請看看以下的舊聞：可以清楚「水資源」在極度短缺而人口不斷猛增時的重要性。連結：

http://news.takungpao.com.hk/history/xianggang/2013-09/1893922.html

1963年香港水荒 四天供水一次

2013-09-09 15:50:11|來源：金羊網

　　水桶，手提，肩挑，挨擠着排成漫長的人龍慢慢地蠕動，看着水龍頭一點一點斷斷續續滴進桶裏，心底憂慮着這桶水究竟還能熬多久。黯然神傷，無可名狀，這一刻，時間定格在1963年的香港。

　　這是一個夢魘的年頭，開埠以來罕見的旱災籠罩上空，河塘幹枯，田園龜裂，依靠天雨和水塘解決飲水的舊習岌岌可危，水庫積蓄僅夠43天食用。港英政府施行嚴厲制水措施，每4天供水一次，每次僅有4個小時，全港上下頓時一片恐慌。

　　用飛機布散乾冰人工造雨失敗，宗教團體舉行祈雨法會不見功效，臨渴掘井挖出的卻是絕望的泥漿，當局租用油輪每日奔赴珠江汲取淡水，水荒依舊難以平息。制水期間的分秒必爭，「樓下關水喉」的呼喊聲不絕於耳，一家人停工、停學輪流排隊取水的場景每天上演着，做飯、洗澡、洗衣都是問題，鍋碗盆瓢隻要能裝水都派上用場，全港三百萬個水桶疊起來比太平山還高1913倍；鄰里之間為水不時爭執反目，小則流血送醫，大則賠上性命，對簿公堂；水價一路飆升，一碗叉燒飯才5分錢，一小桶水卻能賣到5元錢，各行各業停工裁員，市民苦不堪言，20萬人被迫遠走他方。「月光光，照香港，山塘無水地無糧，阿姐擔水去，阿媽上佛堂，唔知幾時沒水荒」的歌謠不脛而走。

　　1965年3月1日，被譽為「香港人的生命線」的東江－深圳供水工程正式供水，香港水荒成為了遙遠的曆史。

　　攝影/蒙敏生  文/陳偉璧  由fotoe.com提供

3. 另一連結： http://news.takungpao.com.hk/paper/q/2014/0704/2577721.html

大公報報道香港制水

2014-07-04 01:53:16|來源：大公網|我要分享

「樓下閂水喉呀！」香港六七十年代制水期間，常聽樓上居民開窗大叫。香港於1842年割讓給英國後，1895年降雨量只及正常一半，當局遂於當年4月起採取每天供水三至四小時措施。最惡劣的情況發生於1963年，全港水塘存水量只夠供應四十多天，政府遂於當年5月2日起，將每天供水時間由四小時改為三小時，其後減至隔日供水四時，一度再縮水至每四日供水四小時。這段制水日子足足維持一年多。（相信很多七、八、九十後若非重溫歷史，很難想像當年情況）

當其時，一家總動員輪街喉，在街上大擺水桶陣，各類盛水器如水桶，水缸，水盆以至水煲等比比皆是。當時水喉直徑不過2吋，上層水喉較窄。低層住戶人人開喉取水，上層住戶水壓不足，往往要等樓下取完水才開始儲水，結果紛紛大叫「樓下閂水喉」。

　　香港中央圖書館正舉行香港制水歷史回顧，主題就是「樓下閂水喉」。選取多幀當年新聞資料，包括1963年5月1日《大公報》消息：「明起再制水日供三小時，兩周內不下雨將隔日供水」；5月14日標題是「本港目前存水量，僅夠四十三天用」；5月30日標題是「每四日供水一次」；5月31日的標題是「各類水桶價格暴漲，居民爭購出現長龍」，北角有老太婆講好買一個大水桶是五十元，錢不夠回家取，返抵時竟加到六十五元！6月1日標題「忘記閂水喉，主婦被罰」。6月8日標題是「慳水演講比賽今天比賽」。

　　水荒造成人心慌。有見及此，在中央政府支持下，1965年起東江水供應香港。大公報率先公布這一消息。1965年4月21日大公報：「今年夏天不制水，目前每天用水三分二來自東江。」

• 責任編輯：大公網

4. 香港既沒有天然湖泊或河流，也缺乏大量地下水源，為滿足發展需求，我們一直面對着開拓穩定及充足水源的艱巨挑戰。多年來，香港已開發了一個龐大的雨水收集及貯存系統。現時，香港約有三分一的土地被規劃為集水區，用作收集並貯存雨水。大部分集水區範圍亦與郊野公園範圍重疊，並受到《郊野公園條例》保護。

5. 本港過去十年的全年總食水需求量均超過920萬立方米，本地雨水收集量僅佔總食水用量的二至三成，遠不足以應付龐大的用水需求。此外，香港的降雨量並不穩定，波幅可相差約2億立方米不等；加上地勢大多起伏不平，要收集及貯存珍貴的雨水更是難上加難。

6. 早在1960年，香港政府已意識到單靠貯存雨水不足以應付急劇增長的食水需求，而向廣東省購買淡水是最便捷的解決方法。1960年11月15日，政府與廣東當局達成協議，每年從深圳水庫輸入2,270萬立方米原水。

7. 香港政府和廣東當局經多番磋商，終在1963年達成興建東深供水系統的共識，並在同年年底經國務院總理周恩來親自批准、中央人民政府撥款興建。香港則興建大型抽水站、水管和隧道，將東江水分送到香港各區。

8. 香港與廣東省政府簽訂東江水輸港協議，使香港自1982年起得以享受24小時無間斷供水。第一份協議於1960年簽訂，至2017年，兩地政府一共簽訂了10份供水協議。所有協議均根據香港的食水需求預測而制訂，當中已考慮到人口增長、工商業需求和香港集水區預計集水量等因素。

9. 請留意上面第四段這兩句的特別含義：「大部分集水區範圍亦與郊野公園範圍重疊，並受到《郊野公園條例》保護。」

10. 用極端簡單的式來說，香港早已將自己的集水區（可能達二、三千平方公里，即兩至三個香港的陸地總面積），經大陸當局同意下，移形換影，擴展至東江兩岸（請細想當中的意義：大陸早已以「不一樣的方式」讓出兩、三千平方公里給香港，只是港人抱殘守缺，不懂運用手上的資源）。

Regards,

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>

日期： 2018年1月12日 下午7:28

主旨： Re: 給特區的信（２５７）－如何理解「五十年不變」
收件者： George Luk 

George: 

1月3日的電郵收悉，謝謝你的意見。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行) 

<如有興趣觀看之前給政府的電郵，請前往網誌： https://jet2468.blogspot.hk/ > 

<網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>

<閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在「主旨」寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人謹此致歉。>

<特此鳴謝被引用或節錄過文章內容的作者。著作權及版權皆屬該作者及／或其出版機構。>