給特區的信（１３６）－ 有趣的分析（５）

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： George Luk
日期： 2015年2月25日 上午10:18
主旨： 給特區的信（１３６）－ 有趣的分析（５）
收件者： "Mr. Li Wei" <drc@drc.gov.cn>, "Mr. C Y Leung" <ceo@ceo.gov.hk>
副本： "hd@1823.gov.hk" <hd@1823.gov.hk>, "Mr. Anthony Cheung" <sthoffice@thb.gov.hk>, "Mr. TAM Chi Yuen" <scmaoffice@cmab.gov.hk>, "Mr. TANG Kwok Wai" <scsoffice@csb.gov.hk>, "Mr. Tsang Tak Sing" <sha@hab.gov.hk>, "Ms. TENG Yu Yan" <doe@had.gov.hk>, George1 Luk

李偉先生／梁振英先生：

1. 肖喜學繼續在０３年的文章中指出：香港為什麼保留了大面積的鄉郊居所？還是要回到殖民統治的源頭。新加坡最初作為英國殖民地的時候，只有200多常住居民（一說是1000人），很容易就按照英國人的意思實施新的土地制度，即土地歸女王所有，但可授權、批租給個人使用；這與香港島和九龍類似，英國人佔領香港島後，在土地問題上表現強硬，義律宣佈土地一切權利屬於女王，並急切地在澳門進行了第一次土地拍賣，拍得的投資者需要自行補償土地的原主人（類似於今天的“毛地掛牌”）；到了接管九龍的時候，由政府統一從原地主手上購買了一部份土地，小部份向原地主授出了999年的使用權限，而沒人主張的土地則悉數歸於政府，也就是說，港島和九龍的接管相對是比較順利的，土地的許可權也清晰化了。

2. 而到租借新界時，問題變得複雜起來，一是新界地域廣，涉及700個村莊、10萬多原居民，人多力量大；二是原居民主要以務農為生，視土地為財富之母，加上瞭解英國人在香港島豪奪土地的先例，所以土地維權意識高漲，並一度發展為武力反抗殖民者的接管。在此情況下，政府被迫做出讓步，承認了原居民對土地的使用權，並於1903年陸續向原居民發放了到期日為1997年6月27日（即1898年6月30日加99年再提前三天）的官契，總數多達35.4萬塊土地。

3. 對於原居民來說，這並非是完全的好消息，因為他們原來在中國土地制度下的永久業權被奪走了，但令人安慰的是，政府明確：新界的土地問題按照中國習慣法來適用，而不適用具有普遍效力的英式普通法，法院審理訴訟時也承認並執行「中國習慣和習慣權益」。

4. 所謂“中國習慣”包括：只有原居民中的男性人口可以享有法定繼承權，承認以“堂”和“祖”形式存在的習慣信託等；到1972年，為進一步體現中國習慣，政府又允許：年滿18歲，父系源自1898年時為“香港新界認可鄉村”的男性村民一生中可以在“鄉村式規劃發展區”及“認可鄉村範圍”中興建一座占地700平方呎、高度不超過三層的小型屋宇（或稱丁屋）”。政府共確定了642個“認可鄉村”，如今，仍有24萬原居民符合申請資格，為此政府預留了土地儲備中的12平方公里閒置住宅用地（其實仍不夠），而且他們子子孫孫的男丁還在不斷繁衍，似乎讓香港政府永遠有還不清的土地債。

5. 1997年香港回歸，中國政府為保持平穩過渡，在基本法中對原居民的權益一律予以承認，這就意味著原居民與非原居民在生存空間上的矛盾還將持續下去，分散的業權、城市與鄉郊“二元化”建築密度的差異也將繼續，雖然目前政府已開始嘗試興建20？層高的丁屋來解決土地浪費問題，但效果仍有待觀察。

  

6. 徵用土地的（公平與效率）：分散的農地、丁屋和其它村屋佔據了新界那些相對平坦、易於利用的土地，這些土地的存在對於想在港島和九龍之外進行大規模的新市鎮建設的政府來說，當然不是好消息，土地徵用絕非易事。

7. 在這方面，新加坡則很有一套。1963-65年新加坡仍然隸屬馬來西亞聯邦時，《馬來西亞憲法》第13條寫明，依法規定者外，物業業權不容褫奪，除非有足夠的補償，不得強制徵用物業。1965年，新加坡脫離大馬聯邦建國，第二年通過《Land Acquisition Act》（《土地徵用法案》），作為土地國有化的依據，授權政府可以公共目的（public purpose）為名徵用土地。不論是建設道路、地鐵系統、學校、醫院、公園及政府組屋等，政府均可強制徵用。

8. 法案在1973年進行修訂，將征地補償訂定為立法當天1973年11月30日的市值，又或者官方刊憲（Gazette）的日期，兩者之中以較低者為准。也就是說，補償額與房地產市價或業主買入價毫無關係。其後的幾次修訂都固定法定日，壓低對業主的補償。1960年，新加坡44%的土地屬政府所有，到了現在，政府控制了全國約80%的土地。

9. 當然，在這種制度下，政府徵用時補償費偏低，有時甚至只有市場價格的1/10，這勢必導致征地者與被征者之間的矛盾，且愈演愈烈。到2007年，新加坡政府終於決定修訂土地徵用法令，根據徵用通知日當天的市價賠償受影響的業主，而有關市價也會把受徵用房地產的潛在價值考慮在內。對被徵用者來說不合理的強征制度退出歷史舞臺，但至此，政府手上已經完成足夠的土地儲備，而這項制度對於新加坡的土地權屬乃至城市形態都將產生長期而深刻的影響。

10. 而香港在徵用土地時只能按照土地市場價補償，但大家對市場價往往是有分歧的，所以需要聘請相對中立的律師、會計師、測量師來做賠償評估，來跟政府交涉，而且這種費用都由政府支付；如果達不成協議則可想土地審裁處提起訴訟，總之來來回回討價還價的過程冗長、代價高，使得政府無法如新加坡政府一樣輕鬆把大片土地徵用作集中的建設開發。

  

11. 農地：由於新加坡在土地徵用上的強勢，使得政府手裡有地心中不慌，如興建組屋的目標一經確定，便可很快投入建設。而香港政府只能眼看著大塊的農地被荒廢或堆放集裝箱和其它雜物，成為所謂的“棕地”，卻無法徵用。據統計，在目前的總面積約60平方公里的農地中，有42平方公里為荒置，很多是待價而沽。目前僅僅是四大地產家族企業（恒基、新鴻基、新世界、長江）就合計擁有農地超過10平方公里，其中最大的地主－－恒基兆業在2012年報中披露：“集團於2012年12月底持有新界土地儲備約4280萬平方呎，為本港擁有最多新界土地之發展商。……集團將繼續積極配合政府發展土地之政策，並跟進政府於“新界東北未來將發展之新市鎮”及“洪水橋未來將發展之新市鎮”之發展規劃。集團于該未來將發展之新市鎮共擁有土地面積約1090萬平方呎。”終於盼到政府改規劃的欣喜心情，躍然紙上。

12. 面對這些開發商，政府並無主導權，因為開發商當年購買農地的價格極低，持有成本不高，所以總是等政府來調整區域規劃（農地轉建設用地）的時候，才會向政府申請補地價進行開發；如果補的地價太高，算不過帳或利潤未達預期，開發商會選擇繼續持有農地，反正機會成本不高，土地也就不能有效釋放，但如果補的地價太少，開發商賺得盆滿缽滿，政府又會被指責為“官商勾結”，於是陷入“兩難境地”。甚至連開發商願意捐出農地來蓋青年公寓，政府都不敢出來接招，生怕中了開發商另有所圖的“圈套”。正因為如此，本來可用的土地未被有效利用，人們又質疑政府提出“人多地少”、需要通過“移山填海”來增加土地供應的必要性。

Regards, 

George Luk

---------- 轉寄的郵件 ----------

寄件者： <ceo@ceo.gov.hk>

日期： 2015年2月23日 下午6:37

主旨： Re: 給特區的信（１３４）－ 激進化政治及其結果

收件者： George Luk 

先生/女士:

2月13日致行政長官的電郵，我獲授權認收，謝謝。

行政長官私人秘書
(麥佩儀 代行) 

＜如有興趣觀看之前的電郵，請前往連結： http://jet2468.blogspot.hk/ 。網誌內容主要是希望大家能對大陸、香港及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。＞

＜閣下如不願意再接收由本人發出的郵件，請回電郵並在主旨寫上“移除”或“remove”。由此引致之不便，本人深表抱歉。＞