寄件者： George Luk
Date: 2024年3月5日週二 下午2:48
Subject: 給特區的信（５８１）－摒棄高地價政策
To: 夏寶龍先生 <service@hmo.gov.cn>, Mr. John Lee <ceo@ceo.gov.hk>
Cc: 香港再出發大聯盟 <info@hkcoalition.com>, Dr. CHOI Yuk Lin <sedoffice@edb.gov.hk>, Miss MAK Mei Kuen <shya@hyab.gov.hk>, Mr. LAM Sai Hung <stloffice@tlb.gov.hk>, Mr. YAU Cheuk Hang <nmcoenq@devb.gov.hk>, Mrs. YEUNG HO Poi Yan <scsoffice@csb.gov.hk>, Ms. HO Wing Yin <shoffice@hb.gov.hk>, Ms. LINN Hon Ho <sdev@devb.gov.hk>, Prof. LO Chung Mau <sho@healthbureau.gov.hk>, RTHK <cnews@rthk.hk>, Mr. Stewart Leung <info@reda.hk>, George3 Luk
夏寳龍先生／李家超先生：
1. 此次預算案給人一種完全摒棄過往多年的「高地價政策」，踏實從新出發的觀感。
2. 「高地價政策」的由來，請聽這位網上朋友於十年前的分析。
3. 『日期： 2013年11月6日
主旨： 給特區的信（１４）－高地價政策（１）
收件者： "Mr. Li Wei" , "Mr. C Y Leung"
李偉先生／梁振英先生：
1. 香港高樓價的主因為－－政府的高地價政策。而香港高地價政策的起因是一連串特殊環境下的歷史的結果，這一切需由英國1841年佔領香港說起。
2. 英國人當時正在建立一條全球的貿易路線，來運輸他們搜掠原材料與他們生產的產品，他們需要不向他們征稅的自由貿易港，而維多利亞港的天然優勢－－水深，港闊，正正是英國人的需求。
3. 英國人將香港設為自由貿易港，政府（港英政府）無法從貿易中征稅，但建設香港又需要資金，但香港卻土地貧瘠缺乏自然資源，而英國政府又不願運過錢來，那麼港英政府唯一可以做的，也是唯有擁有的就只有－－土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。
4. . 在香港成為英國殖民地的那一刻開始，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為官地（Crown land），所以香港所謂的土地拍賣並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用（Leasehold），可以稱之為＂批地＂。英國人行事雷厲風行，1841年6月7日便公報公開發售（批地）土地並於同月14日由海軍上將Admiral Sir Charles Elliot於澳門成功拍出404幅土地。
5. 由於土地全部屬於政府（英國皇室），政府作為一個壟斷的供應者，維護自己利益的最佳辦法，就是慢慢賣，一點一點地賣，來提高價格。由此，限量賣地必然成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。
6. 踏入二十世紀，於四十年代後期開始由于中國大陸的戰亂與動盪，內地大批人口湧入香港，人口急速膨脹，由1946年的60萬，於1949年激增至186萬，到1959年更超過了300萬，人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。於1954年開始大量興建徙置區。而後來的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。
7. 當時，香港除了貿易外，輕工業漸漸崛起，而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人，「徙置區」可以視作等同於「工人宿舍」，降低工廠的成本，更有助於香港的出口，其實就是一種補貼出口政策。另外建立公共房屋可以有助於私人房屋的價格，即有助於政府的高地價政策。
8. 50年代隨人口的激增，大量資本擁入地產業，香港就出現了房地產熱潮。在高地價政策下港英政府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢，同時又有收入搞公共服務，為低收入提供一定的保障同時，中產可經投資物業而享受到財富增加的好處，這漸漸便加強了整個香港社會對高地價政策的路徑依賴。
9. 70年代是香港的地產狂潮年代，香港的華資巨頭，現時的香港四大地產商等等便是由此起家， 同年，當時的香港總督麥理浩制定了＂十年建屋計劃＂政策，要在1973年至1982年的十年期間，為180萬香港基層居民提供公共房屋單位。至1978年，又推行＂居者有其屋計劃＂，解決二百多萬基層市民的住房問題。由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。（另外港英政府1976年開始地鐵修建計劃，提升了城市土地價值）
10. 而把香港樓價推上天堂便是由1981年，中英有關香港前途問題談判問始。1984年，《中英聯合聲明》發表聲明在「一國兩制」的原則下，中國政府會確保其社會主義制度不會在香港特別行政區實行，香港奉行的資本主義制度及民主制度可以維持「五十年不變」
11. 而其中有條值得注意的是1984年，中華人民共和國與英國於簽下的《中英聯合聲明》，其中列明英方於過渡期內（1984年－1997年）每年只可賣出50公頃土地，如多於此數需得到中方首肯。另外在1985年5月27日(《中英聯合聲明》生效之日)至1997年6月30日期間，當局按照《中英聯合聲明》附件三的規定，制定有關批出或出租土地的政策。
12. 香港一般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日，有關契約的承租人須繳付地價和名義租金至1997年6月30日，該日以後則須每年繳納租金，款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三。至於在1997年6月30日前期滿的契約，亦可根據《中英聯合聲明》的規定續期至2047年，惟短期租約和特殊用途契約則除外。
13. 《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多於50公頃，令到本身已經少的土地供應更少，直接令高地價更高，使樓價如同坐了火箭一樣升天，（而中間只有1989年因為「天安門事件」大跌過。）
14. 十多年內，香港地價上升了二十倍，過高的地價，使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場，結果做成寡頭壟斷，造成政府與地產界巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體，而這造成了回歸後高地價的必需繼續性。
15. 而另外企業，特別是中小企也需要高房價，樓是香港工商業的重要抵押品，中小企往往通過抵押樓宇給銀行借錢，流動周轉，高房價令樓宇成為香港銀行最接受的抵押品，此同時又強化了高地價。
16. 而為什麼當年《中英聯合聲明》要限制每年香港土地供應不得多於50公頃？有一種陰謀論說法認為殖民者要撤退，但同時謀算要在殖民地保持利益，常用的手段是於當地扶植親殖勢力，作為其撤退後的代理。更加狡猾的手段，則是把當地的經濟精英的利益與其利益相結合，使其與已撤退的殖民者一榮皆榮，一損俱損。
17. 限制土地供應，實行高地價政策，對於早已控制了港島傳統黃金地段的英國公司來說，利益明顯不過。「然而，幾百年殖民史積累經驗，英人玩政治早已爐火純青，深知要鞏固其利益，必須讓回歸後的政經精英在高地價政策中分一杯羹」。一九八四年中英談判結束，中國將在一九九七年對香港恢復行使主權已成定局，九七之後，以華人為主的政經精英將取代英人治理香港。為了要令英人利益在九七後可以維持，令這些精英的利益與其一致，是整個撤退佈局的核心。
18. 香港的經濟頂尖精英階級，基本上都是從製造業、金融或者貿易等產業賺取了初始資本之後，通過地產發展項目而賺取了巨額資本，再由此投資其他行業。由於地產發展和投資物業收租仍然是香港經濟頂尖精英階級的核心利益，「延續高地價政策就擁有了牢固的利益結構支撐」，同時也就保障了英資牢牢在握的利益。（摘自網上資料）
Regards,
George Luk』
3. 此為當年網上分析文章的第一篇，跟着還有幾篇值得與大家分享。
Regards,
George Luk
---------- Forwarded message ---------
寄件者： Enquiry CEO/CEO <ceo@ceo.gov.hk>
Date: 2024年3月4日週一 上午10:48
Subject: Re: 給特區的信（５８０）－各類基建表面賬面虧本，實則以倍數計令社會得益
To: George Luk
Luk先生:
謝謝你2月29日致行政長官的電郵，我獲授權認收，內容備悉。
行政長官私人秘書
(林朗儀 代行)
<上一封政府回郵有／無挾附本人的去信>
<很多時候都會「重温過往的電郵」，指出社會的重要議題。當年社會為了所謂「政治爭拗而未能聚焦解決問題」，蹉跎歲月，故值得再提出給大家思考。>
<如有興趣觀看之前對社會及政府提出意見或建議的電郵，請前往連結：(i) http://jet2468.blogspot.hk/ (ii) (及歷任政府官員的回覆：https://jet2468.blogspot.com/2021/08/blog-post.html）>
<網誌內容主要是希望大家能對香港、大陸及週邊地區人士及政府多點理解／體諒，並以一般普羅大眾的觀點，加以進言。>
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