1. 非常欣喜收到以下回覆。因為市面各行各業都經營困難，若不是隨隨便便、馬馬呼呼的回應，全港市民、商戶都會覺得實實在幫到他們。但速度决定一切，因為他們正在以每分每秒計，大量失血。
2. 若失血過多，便難以救治。（希望不要介意我將此消息公開）
Regards,
George Luk
---------- Forwarded message ---------
寄件者： Enquiry CEO/CEO <ceo@ceo.gov.hk>
Date: 2023年11月27日週一 上午10:37
Subject: Re: 給特區的信（５６５）－審時度勢２：速速去救救本地物業市場
To: George Luk
Luk先生:
11月23日致行政長官的電郵收悉，我獲授權回覆。我們已把你的意見轉交房屋局參閱。
行政長官私人秘書
(林朗儀 代行)
From: George Luk
Sent: Thursday, November 23, 2023 12:16 AM
To: 夏寶龍先生 <service@hmo.gov.cn>; Enquiry CEO/CEO <ceo@ceo.gov.hk>
Cc: 香港再出發大聯盟 <info@hkcoalition.com>; SED Office/EDB <sedoffice@edb.gov.hk>; SHYA POO/HYAB <shya@hyab.gov.hk>; STLOFFICE/TLB <stloffice@tlb.gov.hk>; NMCO Enquiry/DEVB <nmcoenq@devb.gov.hk>; CSB SCS Office/CSB <scsoffice@csb.gov.hk>; SH Office/HB <shoffice@hb.gov.hk>; SDEV/DEVB <sdev@devb.gov.hk>; SHO/HHB <sho@healthbureau.gov.hk>; RTHK <cnews@rthk.hk>; George4 Luk
Subject: 給特區的信（５６５）－審時度勢２：速速去救救本地物業市場
夏寳龍先生／李家超先生：
1. 不是要政府出資去救，而是以優惠政策及適當措施去救，令物業市道及市面正常企穩。不要認為政府是朝令夕改，這是仁政，還要「速速」實行。
2. 看看電影：「The Big Short」港譯「大賣空」，或原著By Michael Lewis。會知道什麼是MBS、ABS、CDO、CDS，及如何由華爾街投行揾專家創造出來
3. The Big Short是講一班人如何跟爛透了、完全資不抵債及槓桿極高的物業市場對賭的真實故事。跟香港的高質素供款業主完全唔同
4. MBS、CDS、CDO是什麼？從「大賣空」看懂什麼是「資產證券化」
https://vocus.cc/article/603b4e28fd89780001e67683
解鎖投資-產業金融筆記
2021/02/28
（舊文：2016/1/21）
對身為一個金融癡和金屬樂迷的怪咖來說，大賣空（The Big Short）簡直是部完美電影，因為主角 Michael Burry 除了是個投資人，似乎也愛聽金屬。由於是在講2008年次級房貸引發金融海嘯的故事，裡面會碰到一大堆資產證券化的用詞，如果沒有先初步了解一下，看完很可能會發生一個狀況：
A：反正他好像是一開始賠很多後來賺很多，對吧？
B：好像吧，你想吃啥？
原本只想簡潔說明最重要的MBS、CDO、CDS，但發現如果沒頭沒尾的只解釋它們，那其實跟沒講一樣，所以⋯快睡吧！不是辣！！是開始吧！
先確定幾件事情～
- 債務：欠別人錢，也就是 跟別人借錢
- 債權：別人欠你錢，也就是 借錢給別人
那銀行的工作也就是，跟我借錢然後付給我比較低的利息（我的存款，銀行的債務），再把我的錢借給其他人，收比較高的利息（貸款，銀行的債權），賺它利差！（賺死它！！！）
*信用評等：
一些（號稱）中立的機構，像是S&P、穆迪（不是瘋眼穆迪）、惠譽（不是惠普），會把債權分等級：
等級越高（AAA）代表錢越可能收得回來；
當然越低（BB）就表示欠錢的人還不出錢的可能性很高。
為何說是「號稱」中立？
因為請這些公司幫自己評等，是要付錢的。如果我是客戶，去找S&P幫我評等時，他打算給一個超爛的評等，而我還得付他錢？吃屎吧，我去找穆迪就好啦，名字聽起來還比較酷。S&P為了五斗米也只好下腰。（是折腰辣）
整部電影圍繞著一個主題：「資產證券化」
「資產證券化」分成 2 種：「金融資產」證券化＆「不動產」證券化。大賣空電影裡提到的全部都是前者，所以講講電影裡需要知道的就好。
證券化就是：「將特定資產轉換為有價證券，讓它可以在市場上交易。」以上這句是廢話，有看沒有懂。
意思就是，銀行會借錢給很多人，如果銀行把錢借給 A1、A2、A3，A1~A3 這三個孩子就要慢慢還錢給銀行，當然還要付利息，所以這三個小鬼持續還錢的時候，銀行就會持續有收入。
銀行把對 A1、A2、A3 的債權包裝成 B證券，再把 B 證券賣掉，買 B 的人就可以拿到從 A1、A2、A3 那邊收來的錢。「銀行把 A1、A2、A3 欠自己的錢，變成 B 證券後賣掉的過程」，就叫資產證券化。
至於怎麼包裝的？主要是透過「特殊目的機構」（SPV，Special Purpose Vehicle），把要證券化的資產交給一個獨立的機構來處理，而 SPV 又分成 2 種：
- 特殊目的信託（SPT，Special Purpose Trust）
- 特殊目的公司（SPC，Special Purpose Company）
差別在於資產是以「信託」形式還是「公司」形式管理，因為不是要考試，解釋完對看電影也沒有幫助，先跳過。
那銀行幹嘛做白工？把從 A1~A3 那邊收的錢，繞了一圈，最後卻給了買 B 證券的人？首先，很重要的一點，銀．行．才．不．會．做．白．工．呢！當然是為了：
A. 賺它利差！（賺死它！！！）證券化的過程中，可以透過一些機制，強化債權的信用評等。
因為信用評等越高，代表錢收不回來的可能性越低，沒什麼風險所以利息自然就越低。銀行借錢給A1、A2、A3，收比較高的利息，把他們欠的錢變成 B 證券以後，提高信用評等，付比較少的利息給買B的人。
那信用評等怎麼增強？就不增加專有名詞了，說幾個比較好懂的～
1. 找別人做保證，假設A1、A2、A3還不出錢，那買B證券的人就拿不到錢了，這個時候由C來付錢給買B證券的人。
2. 假設銀行借給A1、A2、A3的錢加起來有100萬，但是只把其中的80萬變成B證券賣掉，剩下的20萬拿來以防萬一。
3. 把A家三兄妹欠的錢轉變成B證券時，把B證券分等級，變成B++、B+、B-，錢會先付給買B++的人，再付給買B+的，最後才給買B-的；那B++的評等就比較高，買它的人收到比較低的利息，買B-的人因為評等比較低，收到利息較高。
B.另一個目的是提高資本適足率，讓帳面上看起來不要好像借出去很多錢，別人就會擔心你借這麼多錢出去，啊收不回來不是挫賽嗎？
這提一下就好，不是重點，實際上都馬是為了賺它利差！（賺死它！！！）才做證券化的。
「資本適足率」又是專有名詞，為了避免被說偷懶，迅速說明。
假設銀行有100萬現金，其中 20 萬是銀行自己的股東錢，另外 80 萬存款戶存放在銀行的錢。前面那個 20萬就叫「自有資本」，後面那 80 萬是銀行的「負債」，因為錢是存款戶借放在銀行這的，他隨時可以拿回去。
當銀行把手上 100 萬現金中的 60 萬再借出去給別人，也就是別人欠這個銀行 60 萬，銀行的這 60 萬「債權」就是「風險性資產」，因為有可能拿不回來。
所以這個銀行的「資本適足率」=「自有資本」/「風險性資產」，也是就20萬/60萬=33%。這個數字不能太低，免得當這些錢收不回來，銀行可能會沒錢給來提款的存款戶，銀行就掰了。
好辣，以上是整個電影圍繞著的基本概念。接著是電影的背景，也就是2008年金融海嘯發生之前。
*次級房貸：
借給窮人的房屋貸款，因為這些窮人收入差、信用低，所以利率很高。大多由專門的金融資產公司出面提供，像是房地美、房利美，說到2008年金融海嘯，就會有它們的出現，電影中也有提到，而房地美、房利美這二位是美國二家最大的房屋抵押貸款公司。
而從2000年美國從網路泡沫化後逐漸復蘇，尤其1997年到2006年間，美國一般住房的價格漲了124%，也就是說，在那時根深蒂固的觀念裡，房地產是穩賺不賠的東西，它的價格是只會往上，不可能往下的。
所以，房地美、房利美這些公司才會隨意地貸款給窮人，讓他們去買房子，完全不考慮他們還不還得起，只要你來，你要錢買房，我要業績，這個Case我就收，你還不出錢來，房子就歸銀行所有，反正房價會漲，銀行也不怕，我口袋也滿滿，何況房價會漲的前提下，至少你也沒有故意不還錢的理由。
除。非。房價崩盤，如果房價一直跌一直跌，窮人就會想說，老子不還了，破房子你要就拿去吧～但，房價怎麼可能崩盤呢？你說對吧。
接下來是電影裡面最重要的三個名詞：MBS、CDO、CDS。
跟朋友去看時，電影開始前簡要地解釋了一下，說待會電影裡面可能會提到這些東西，沒想到電影開始3分鐘就全數登場，而且還會一直出現。
*房屋抵押貸款證券化（MBS, Mortgage-Backed Securities）：
經過前面的說明，這個應該就比較容易懂了，銀行可以拿來證券化的債權有的多，信用卡、車貸…等等，這些都是銀行借出去的錢，如果是把借出去的「房貸」拿來證券化，產生的東西就叫做MBS；也就是借給A家三兄妹的若是「房貸」，那用A1、A2、A3欠得錢，包裝成的B證券，就叫做MBS。
*擔保債權憑證（CDO, Collateralized Debt Obligation）：
這些名詞其實只是證券化的主角不同，MBS是把房貸證券化，上面提到以信用卡、車貸為主角的證券化產物，也有各自的名稱，CDO也是一樣意思，差異在於，剛剛說的主角，信用卡、車貸、MBS的房貸等等，是銀行本身把錢借出去，得到的債權；
CDO是把「有債權性質的證券」，如債券，包在一起證券化，在電影中提到的CDO ，指的就是把一堆MBS包在一起的CDO，然後還會出現把一堆CDO再次包裝成新的CDO，就叫它超級CDO吧。
-債券＆銀行貸款 產生的債權有點不同，銀行貸款（在證券化之前）不能在市場上交易流通，債券可以；但證券化後，例如房貸變成MBS，就可以交易了。
-債券是借據，可以交易的借據，公司需要錢的時候，可以發行債券借錢，也就是開出借據，A決定借錢給公司的話，就去買它發行的債券，之後誰握有那個債券，公司就還錢給誰，原本公司是要還錢給A，但A如果把債券賣給B，之後公司就是把要還的錢給B。
*信用交換契約（CDS, Credit Default Swap）：
CDS是一種保險，整理一下到目前為止：銀行房貸>>MBS>>CDO>>投資人，意思是跟銀行借房貸的人，他還的錢支付給MBS，支付給MBS的錢再轉付給CDO，所以投資人買CDO是為了收錢。
如果我買了CDO，會擔心如果前面的人還不出錢來，那我就拿不到錢了，這時我可以付一些保費，買一個叫CDS的保險，如果前面那些人還不出錢來，賣CDS這個保險給我的人，（通常是銀行）就要賠錢給我，順帶一提，這個保費是要持續一直付的。
剛剛講的情況是「我有買CDO」，每個月CDO會付我100元，我擔心CDO違約，就收不到錢了，所以每個月拿20元去買保險（CDS），這樣每個月都還能收到80元，又不用擔心CDO違約，這叫做「避險」。
事實上，我也可以「沒買CDO」，只買CDS。那就是持續每個月付出20元，賭有一天CDO違約，那賣CDS給我的人就要賠一堆錢給我，這叫「投機」，又因為是看衰CDO，所以在沒有買CDO的情況下買CDS，就可以視為「放空CDO」。
而這些CDO是由MBS組成，MBS是由房貸組成，放空CDO就是賭這些借房貸的人還不出錢來，也就意味著看空美國房地產，所以這部電影叫「大賣空」。
這樣就不會覺得奇怪，為何一直在「買」CDS，卻說是在「賣空」。
-「放空」是借東西來賣的意思，如果1個杯子價格100元，它下個月特價4折變成40元，剛好A有這個杯子，我就跟A借來，說好下個月把杯子還他，再多給他10塊錢利息，拿到杯子後我就把他賣了拿到100元，下個月特價時再用40元買杯子回來還A，然後給他10塊利息，那我就賺了50元，這樣猜某個東西價格會下跌而先賣的舉動，就是放空；但吃飽後坐在沙發上盯著天花板看，也叫放空。
最後再補充幾個吧，有出現但沒那麼重要。
*資產基礎證券（ABS, Assets-Backed Securities）：
一開始有提到，證券化的過程是把債權包裝成新的證券，至於怎麼包裝的剛剛提過了。有2種方式：1.透過出售給特殊目的機構（SPC），包裝出來的證券叫做ABS。2.透過信託給信託機構，包裝出來的證券叫做受益證券。
基本上就是證券化後產物的統稱，依照包裝方式不同，稱為ABS or 受益證券。
可以這樣理解，透過SPC證券化出來的東西叫ABS，如果這個ABS是以房貸為主角包裝出來的，那這個ABS也叫做MBS。
*ABX：衡量次級房貸風險的指標，上升代表資產價值提高、風險降低、狀況改善。
*ISDA契約：國際上從事交換交易（Swap）與衍生性金融商品交易慣用之合約，要簽這合約有需有一定的資金門檻，CDS就是Swap的一種。
每次都覺得篇幅太長，卻還是屢創新高，但2008年金融海嘯的架構很大，希望對看電影有幫助。（前提也要有人看完好嗎！）
5. 但政府的行動出手要非常快，免得物業價格再下跌，形成全面跌市，令物業作押去發債會困難很多。
6. 以下這兩個短視頻曾發出過多次，但非常值得重温：
https://www.youtube.com/watch?v=iFDe5kUUyT0&t=590s
https://www.youtube.com/watch?v=VbwJX6SHY9s&t=1s
Regards,
George Luk
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